Būvniecības izmaksu un Euribor likmju straujais kāpums daudzviet piebremzējis jaunu nekustamā īpašuma ieceru piepildīšanos. Tikmēr tiek veikti ieguldījumi esošo īpašumu modernizācijā, lai tie atbilstu ilgtspējas kritērijiem un varētu konkurēt ar jaunbūvēm. Viens no būtiskiem konkurētspējas nosacījumiem ir ēku ilgtspējas sertifikācija atbilstoši kādam no izplatītākajiem standartiem – BREEAM vai LEED. Praktiski visi jaunbūvējamie biroju kompleksi šobrīd top, paredzot, ka tie saņems kādu no sertifikātiem Arī agrāk būvētas ēkas var tikt sertificētas, piemēram, saņemot BREEAM In-Use sertifikātu, kas ļauj šiem īpašumiem konkurēt par nomnieku piesaisti ar ēkām, kuras tiek būvētas no jauna.
Ar sertifikātu novērtē ilgtspējas pakāpi
“Viens no galvenajiem ieguvumiem komercēku, biroju, noliktavu un tirdzniecības platību īpašniekiem viennozīmīgi ir konkurētspēja. Klienti cīnās par nomniekiem, īpaši B klases biroju sektorā. Uzbūvējot jaunu biroju, starptautiskie uzņēmumi pārvietojas uz šīm A klases biroju telpām, kas ir ilgtspējīgas BREEAM vai LEED sertificētas ēkas,” – par īpašumu sertifikāciju saka Swedbank Ražošanas un nekustamo īpašumu apkalpošanas nodaļas vadītāja Ina Ligere.
- Latvijā šobrīd ir vairāk nekā 70 nekustamie īpašumi, kas saņēmuši BREEAM sertifikātu un vairāki īpašumi ar LEED sertifikātu.
Nozīmīgākais faktors, kas liecina par īpašuma ilgtspējas pakāpi, ir sertifikāta līmenis, – piemēram, BREEAM gadījumā ir seši iespējamie novērtējuma līmeņi (augstākais ir “Outstanding”). Uzņēmuma “Kapitel” Attīstības projektu vadītāja Rasa Auziņa (“Kapitel” ir projekta “Elemental Business Centre” attīstītājs) norāda, ka BREEAM sertifikāts ir uzskatāma informācija par ēkas ilgtermiņa kvalitāti un ilgtspējību.
“Sertifikātam ir virkne ekonomisku ieguvumu, – augstāka ēkas vērtība, zemākas dzīves cikla izmaksas (apsaimniekošanas izmaksas, ēkas uzturēšanas izdevumi), kā arī sociāli un vides ieguvumi. Piemēram, šādā ēkā ir cilvēka veselībai labvēlīga vide un labāks iekštelpu klimats, apmierinātāki ir ēkas apmeklētāji un darbinieki, samazinās piesārņojums un CO2 izmešu daudzums, tiek šķiroti atkritumi, uzlabota inženiersistēmu vadība, kas palīdz taupīt energoresursus un samazinās ēkas dzīves cikla ietekme uz vidi,” saka R. Auziņa.
Ilgtspējīgākās ir atjaunotas esošās ēkas
“No ilgtspējas viedokļa vislabākās tomēr ir sakārtotas, modernizētas esošās ēkas, jo būvdarbu būs krietni mazāk, nekā būvējot no jauna, kas prasa būvmateriālus, to transportēšanu, lielu enerģijas patēriņu būvniecības procesā,” norāda “SG Capital” partneris un vadītājs Harijs Švarcs.
Turklāt, agrāk būvētās ēkas ir tapušas pie daudz zemākām būvniecības izmaksām, kas ir viena no to galvenajām priekšrocībām, protams, pieņemot, ka šīs ēkas tiek modernizētas atbilstoši šodienas prasībām. Kā spilgtu piemēru H. Švarcs min ēku Brīvības ielā 39, kas būvēta 1929. gadā (arhitekta Eižena Laubes projekts), un šodien, ieguldot mūsdienīgos risinājumos, šāds nams pārtop par ilgtspējīgu biroju ēku, saņemot tāda paša līmeņa BREEAM sertifikātu kā jaunbūvētam biroju namam.
Raksturojot agrāk uzbūvēta nekustamā īpašuma ilgtspējas sertifikāciju, H. Švarcs norāda uz to, ka bieži pietrūkst nepieciešamie dokumenti, tāpēc vispirms nākas tos savest kārtībā, lai varētu ķerties pie uzlabojumu projektēšanas un būvniecības.
“Viss, ko tu apgalvo vārdiski, ir jāpierāda ar inženiertehniskiem vai cita veida dokumentiem,” viņš uzsver.
H. Švarca vadītais investīciju uzņēmums pēdējo gadu laikā ir sekmīgi paveicis ilgtspējas sertifikāciju aptuveni 15 ēkām. “SG Capital” nekustamo īpašumu portfelī ir biroju ēkas Rīgā un apjomīgs loģistikas centrs Dreiliņos.
Arī nekustamo īpašumu projekta “Mežaparka Rezidences” attīstītāja – SIA “Domuss” finanšu direktore un ESG vadītāja Nora Jansone, – norāda uz nepieciešamību dokumentus gatavot no jauna In-Use sertifikācijas gadījumā, taču, ņemot vērā sertificēta projekta konkurētspēju, to noteikti iesaka darīt.
“In-Use sertifikācija ir nedaudz sarežģītāks un grūtāks process nekā jau uzsākot BREEAM ieviešanu ēkas projektēšanas un būvniecības procesā, kad tiek piesaistīts projektētājs, kurš orientējas BREEAM prasībās, vai BREEAM konsultants. Esošo ēku sertifikācijas laikā ir nepieciešams sagatavot un uzrādīt auditoriem virkni dokumentu, kas ir jāgatavo no jauna. Mēs noteikti ieteiktu to darīt. Pirmkārt, tā ir iespēja uzzināt daudz par savu ēku un atrast veidus, kā optimizēt enerģijas patēriņu un kļūt videi draudzīgākiem. Otrkārt, ēka kļūst konkurētspējīga tirgū kā meklējot nomniekus, tā piesaistot investorus, jo BREEAM ir kvalitātes apliecinājums.”
Visaptverošs skats uz namu un vidi
Kādi ir izplatītākie darbi, kas jāpaveic, lai uzlabotu agrāk būvētu biroja un ražošanas ēku ilgtspējas novērtējumu?
- Parasti viss sākas ar energoefektivitātes un gaisa kvalitātes uzlabošanu – jauni apgaismes ķermeņi, logu un durvju nomaiņa, nama siltināšana, jaunu ventilācijas sistēmu izbūve.
Ēkas novērtējumu uzlabo arī ūdens kvalitātes mērījumi, vides labiekārtošana, atkritumu šķirošana, auto uzlādes punktu izveide, velo novietņu būve, kā arī elektroenerģijas mikroģenerācijas jaudu izbūve, – dažus no izplatītākajiem īpašuma uzlabošanas virzieniem raksturo H. Švarcs. Īpašuma sertifikācijai parasti tiek piesaistīts konsultants, kas ir specializējies šajā jomā.
“Ieguldījumi ilgtspējā uzlabo īpašuma vērtību, atdeve no šāda īpašuma ir lielāka,” uzsver H. Švarcs, raksturojot ēku uzlabošanai un sertifikācijai vajadzīgos ieguldījumus.
Ja sertifikācijas izmaksas ir lēšamas dažu desmitu tūkstošu eiro apmērā, ēkas ilgtspējas rādītāju uzlabošana var izmaksāt pat miljonus. Ņemot vērā, ka ilgtspējas sertifikāts šobrīd ir tirgus standarts, lai konkurētu ar jaunajiem īpašumiem (tie jau tiek projektēti ar mērķi saņemt ilgtspējas sertifikātu), agrāk būvētajām ēkām arī ir jāsaņem adekvāta līmeņa novērtējums.
Te jāmin arī spiediens no nomnieku puses, kuri sagaida mūsdienīgu pieeju īpašumam un ilgtspējas jautājumiem.
“Uzņēmumu ESG politikā arvien biežāk ir norādīts, ka ir jānodrošina labvēlīga vide saviem darbiniekiem, kā arī jāatrodas tādās telpās, kas atstāj mazāk negatīvu ietekmi uz vidi. Tas neapšaubāmi ēkas īpašniekam rada spiedienu uzlabot savu nekustamo īpašumu. Īpašniekiem ir jāmainās līdzi laikam,” saka I. Ligere.
Ar sertifikātu – izdevīgāks finansējums
H. Švarcs saka, ka Rīgā ir vēl daudz platību, kuras varētu atjaunot un pārveidot par mūsdienīgiem birojiem vai cita veida ēkām ar labu ilgtspējas novērtējumu. Tomēr ieguldījumi vienmēr ir atkarīgi no “biznesa loģikas” katrā konkrētajā gadījumā, proti, vai īpašuma atdeves potenciāls ir tik augsts, kas ļauj veikt apjomīgas investīcijas ēku modernizācijā. I. Ligere uzsver, ka pirmais solis pirms ieguldījumu veikšanas ir priekšizpēte (“Pre-assessment”), kas ļauj novērtēt ēkas esošo stāvokli vai atbilstību kādai no BREEAM kategorijām un saprast, kādus rezultātus var panākt, veicot uzlabojumus un, cik tas varētu maksāt.
Runājot par finansējuma piesaisti uz ilgtspēju vērstiem projektiem, I. Ligere saka, ka ilgtermiņā banka finansēs ilgtspējīgus nekustamos īpašumus.
“Šobrīd klientiem lūdzam tikai vietējo energosertifikātu, lai varētu apzināt CO2 izmešu daudzumu, kā arī saprast ēkas energoklasi. Savukārt, ja klients vēlas iegūt mūsu zaļo finansējumu, ar labākiem nosacījumiem, tad gan būs nepieciešams BREEAM (augstāks par “Very good”) vai LEED sertifikāts.” Nozīmīgs faktors ir īpašnieka vēlme un motivācija uzlabot savu īpašumu, piebilst I. Ligere. “Finansēšanas nosacījumi uzlabosies, ja klientam būs plāns, kā uzlabot ēkas ilgtspējas parametrus. Bet vecākas ēkas, kurās nekas netiek darīts un īpašnieks arī neplāno veikt uzlabojumus, – bankas nākotnē visticamāk nefinansēs.”
-
Ko nozīmē BREEAM sertifikācija, kas jāņem vērā, uzsākot šo procesu?
“BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ir starptautiska ēku novērtēšanas sistēma, kas tiek pielietota visā Eiropā. BREEAM sertifikāts apliecina ēkas atbilstību augstiem energoefektivitātes un ilgtspējības standartiem, kā arī to, ka ēkas projekts nodrošina videi, ēkas lietotājiem un apkārtnes iedzīvotājiem draudzīgus risinājumus. BREEAM novērtējuma kritēriji sastāv no dažādiem aspektiem: projekta un būvniecības procesa vadība, inovācijas, enerģija, veselība un labklājība, transports, ūdens patēriņš, ekoloģija un bioloģiskā daudzveidība, materiāli, atkritumi un piesārņojums visas ēkas dzīves cikla laikā.
Uzsākot šo procesu, jārēķinās, ka tas ir papildu darbs, kas jāiegulda sertifikācijas iegūšanā, kā arī papildu izmaksas. Par BREEAM sertifikāciju nepieciešams domāt jau pašā projekta sākumā – koncepta stadijā, kad var veikt pirmos aprēķinus un izpētes, lai izvēlētos atbilstošākos un efektīvākos risinājumus, kas var ietekmēt BREEAM gala vērtējumu. Ja BREEAM jautājumi tiek risināti un izskatīti jau agrā projekta stadijā, tas ļauj sasniegt augstāku rezultātu. Der atcerēties, ka pirms jebkādu izmaiņu veikšanas sertificētā projektā, izmainītos risinājumus jāizvērtē arī no BREEAM skatpunkta.”
Rasa Auziņa, “Kapitel” (“Elemental Business Centre” attīstītājs) Attīstības projektu vadītāja.
