Par to stāsta Rolands Zauls, Swedbank Ieguldījumu produktu līnijas vadītājs.
Nekustamais īpašums var būt labs ieguldījums, bet ar vienu nosacījumu – ja saproti, ko dari. Pirmajā brīdī šķiet vienkārši: nopērc dzīvokli ar hipotēku vai par saviem līdzekļiem, izīrē to un dzīvo un baudi pasīvos ienākumus. Tomēr realitātē viss nav tik vienkārši, kā sākotnēji varētu šķist, jo arī šāda veida ieguldījums saistās ar dažādiem riskiem. Sākumā varētu šķist – kas tur ko nesaprast? Nopērc dzīvokli, atrodi īrnieku, ienāk nauda, viss lieliski. Nereti pat dzirdēts šāds arguments – kāpēc man ieguldīt akciju tirgū, ja varu nopirkt piecus dzīvokļus un dzīvot no pasīvajiem ienākumiem? Taču ir vērts piebilst, ka parasti tie, kuri tā saka, nevar “uz sitienu” nopirkt piecus dzīvokļus vai pat vienu dzīvokli. Ieguldījums nekustamajā īpašumā, iegādājoties kaut vai vienu dzīvokli īrei, var būt veiksmīgs, taču panākumu atslēga ir īpašuma atrašanās vieta. Ja īpašums atrodas labā vietā, vienmēr atradīsi īrniekus, kā arī būs iespēja to izdevīgi pārdot.
Kādi ir plusi no ieguldījuma nekustamajā īpašumā?
- Regulāri ienākumi: izīrējot īpašumu, iespējams gūt stabilus ienākumus, kas var kalpot arī kā aizsardzība pret inflāciju. Ja īres līgumi tiek slēgti uz ilgāku termiņu, tad dzīvokļa īpašnieks var indeksēt nomas maksu, pielāgojot to inflācijas kāpumam.
- Nekustāma īpašuma vērtības pieaugums: ilgtermiņā īpašuma cena mēdz pieaugt, bet izaugsmes temps un apmērs ir atkarīgs no vairākiem faktoriem, piemēram, iegādes laika, atrašanās vietas, lieluma un vēl daudziem dažādiem faktoriem, kas ietekmē īpašuma likviditāti.
- Taustāms aktīvs: daudziem cilvēkiem drošības sajūtu rada tas, ka viņu ieguldījums ir reāls, fiziski pastāvošs aktīvs atšķirībā no vērtspapīriem, kas šķiet kā skaitlis datorā jeb digitālajā vidē.
Tomēr, kā jau var nojaust, ne viss ir tik skaisti un vienkārši, kā sākumā šķiet. Ieguldījums nekustamajā īpašumā nāk arī ar dažādiem riskiem un izaicinājumiem.
- Pirmā problēma: nepilnīga riska izpratne
Viens no galvenajiem izaicinājumiem, ieguldot nekustamajā īpašumā, ir pilnīga visu iespējamo risku neizvērtēšana. Nereti cilvēki nepievērš uzmanību likviditātes un pieprasījuma riskiem, kas ir būtiski faktori ilgtermiņa panākumiem. Īpašuma vērtību un pieprasījumu ietekmē tā lokācija, platība un īrnieku segments. Piemēram, ģimenēm ar bērniem ir svarīga infrastruktūra – bērnudārzi, skolas, sabiedriskais transports. Savukārt jauni profesionāļi biežāk dod priekšroku centra tuvumam un ērtai piekļuvei darbavietai. Pat šķietami tāds sīkums kā nepatīkami vai problemātiski kaimiņi var ilgtermiņā ietekmēt īpašuma vērtību un pieprasījumu. Piemēram, ja daudzdzīvokļu mājā ir aktīvs iedzīvotājs, kurš regulāri izsauc policiju par jebkuru skaļāku troksni, īrnieks var ātri atteikties no ilgtermiņa nomas. Tāpat procentu likmes un hipotekāro kredītu maksājumi var pieaugt, kas nozīmē, ka īres ienākumi var vairs nesegt kredīta maksājumus. Šādā gadījumā pasīvs ienākums var ātri pārvērsties par regulāru finansiālu slogu. Tāpat īrnieka finansiālā situācija var mainīties un viņš var nespēt maksāt iepriekš plānoto īres maksu.
- Otrā problēma: laika un iesaistes nepieciešamība
Dzīvokļa izīrēšana prasa zināmu laiku un iesaisti no izīrētāja puses, piemēram, remontdarbus, kas būs jāveic pēc nešpetnāka vai nekārtīgāka īrnieka izvākšanās. Ja pašam nav atbilstošo prasmju, būs jāmeklē meistari, kas tos atbilstoši veiktu. Laba īrnieka atrašana var prasīt vairāk laika, nekā sākotnēji šķiet. Apskates, pārrunas un līguma slēgšana ir process, kas prasa gan laiku, gan enerģiju. Jebkurā brīdī var rasties situācijas, kas prasa īpašnieka iesaisti. Piemēram, augšējais kaimiņš nejauši applūdina jūsu dzīvokli, un jums jākārto atlīdzība ar apdrošinātāju vai jārisina situācija ar apsaimniekotāju.
- Trešā problēma: lieli sākotnējie ieguldījumi
Ieguldījums nekustamajā īpašumā prasa lielu sākotnējo kapitālu – vienalga, vai iegāde tiek veikta ar hipotēku vai par saviem līdzekļiem. Tāpat arī ir jārēķinās ar dažādām nodevām, piemēram, nekustamā īpašumā iegādes nodevu, hipotēkas nodevu, bankas kredīta izsniegšanas komisijas maksu, notāra izdevumiem, apdrošināšanu un citiem izdevumiem. Visi šie sākotnējie izdevumi var veidot nozīmīgu summu, tāpēc ieguldījums nekustamajā īpašumā bieži vien prasa lielāku finansiālo sagatavotību nekā, piemēram, ieguldot finanšu tirgos.
- Ceturtā problēma: finanšu rezerves īpašuma uzturēšanai
Pat ja esat iegādājies nekustamo īpašumu ar mērķi to izīrēt, ir jāņem vērā vēl viens būtisks risks – nepieciešamība nodrošināt pietiekamu kapitālu, lai segtu komunālos maksājumus un kredīta maksājumus, kad dzīvoklī nav īrnieku. Tāpat arī gan par savu naudu iegādātajam īpašumam, gan ar hipotēku iegādātajam īpašumam ir jāatliek konkrēts procents no īres maksas uzkrājumam dzīvokļa lielākiem vai mazākiem remontdarbiem.
Turpretim, ieguldot finanšu tirgos, nav jāuztraucas par īrnieku meklēšanu, dzīvokļa remontu, ik gadu nav jāmaksā nodokļi (ja nepārdod savus ieguldījumus), un arī ieguldījumi finanšu tirgos var nest ikmēneša, ceturkšņa vai ikgadējus pasīvos ienākumus dividenžu vai procentu maksājumu veidā. Tāpat mūsdienās ieguldīšanu finanšu tirgos var sākt pat no 1 EUR un daudzām bankām un brokeriem (tostarp Swedbank) ir ļoti demokrātiski cenrāži, kur bieži vien nav jāmaksā par vērtspapīru turēšanu, pirkšanu vai pārdošanu. Tas nozīmē, ka ieguldījumiem finanšu tirgos nevajag milzīgu kapitālu, lai spertu pirmos soļus. Turklāt, ja esat ieguldījis labi diversificētā ieguldījumu fondā vai ETF (biržā tirgotā ieguldījumu fondā), varat droši vērot, kā ilgtermiņā ieguldījums pieaug. Vienīgais, kas jāievēro – nevajag ļauties pūļa panikām tirgus kāpumu vai kritumu brīžos, kas diemžēl lielai daļai jauno investoru ir sava veida Ahileja papēdis. Ne velti starp ilgtermiņa ieguldītājiem, kas iegulda globāli diversificētos fondos, populārs ir slavenā ASV ekonomista Pola Entonija Semjuelsona teiciens: “Investing should be more like watching paint dry or watching grass grow. If you want excitement, take $800 and go to Las Vegas.” Latviskojot: “Investēšanai vajadzētu būt vairāk kā procesam, kurā skaties, kā žūst krāsa vai aug zāle. Ja vēlies satraukumu, paņem 800 dolārus un dodies uz Lasvegasu.”
Bet kā ar ienesīgumu? Mazāk jādara, mazāk nopelni?
Varētu šķist, ka finanšu tirgos var nopelnīt mazāk, jo mazāk ir kaut kas jādara pašam. Lai objektīvāk izvērtētu bažas vai mītus par finanšu tirgiem un to peļņas iespējām, salīdzināsim ienesīgumu 10 gadu periodā no 02.01.2014. līdz 30.12.2024. ieguldījumiem finanšu tirgos, piemēram, kādā ETF vai ieguldījumu fondā, kas pasīvi seko līdzi slavenajam indeksam MSCI World (tajā ietilpst 1500+ uzņēmumu no visas pasaules), un ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Lai būtu interesantāk, katram no ieguldījumu veidiem izvēlēsimies dažādus scenārijus.
Scenāriji ieguldījumam nekustamajā īpašumā
- Īpašums pirkts 2014. gadā ar kredītu un izīrēts, ir ar 85% bankas līdzfinansējumu (ar kredīta summu 42 500 EUR) un paša ieguldījums pirmajā iemaksā 15% jeb 7500 EUR, kredīta termiņš – 30 gadi, nekustamā īpašuma tirgus vērtība (pirkuma summa) – 50 000 EUR.
- Īpašums pirkts par saviem līdzekļiem un izīrēts, nekustamā īpašuma tirgus vērtība (pirkuma summa) – 50 000 EUR.
Ieguldījumu nekustamajā īpašuma vērtības pieaugums
- Īpašums iegādāts ar kredītu un izīrēts
Pieņemot, ka vidējā Euribor likme ilgtermiņā ir 2% + 1% bankas pievienotā procentu likme, ikmēneša kredīta maksājums būtu ap ~180 EUR.
Ja īpašumu var izīrēt par vidējo cenu 10 gadu periodā 300 EUR mēnesī:
- Peļņa no īres pēc kredītmaksājuma būtu 120 EUR mēnesī jeb 14 400 EUR 10 gados.
- Ja apskatāmies Latvijas oficiālas statistikas portāla datus un to, kā ir pieaugušas nekustāmā īpašuma cenas no 2014. gada līdz 2024. gada beigām lietotiem mājokļiem (ne jauniem projektiem), īpašuma vērtības pieaugums no sākotnējiem 50 000 EUR veido ap ~117%*, sasniedzot tirgus vērtību tuvu 108 500 EUR, un starpība ar iegādes cenu būtu 58 500 EUR.
Tomēr, ņemot vērā, ka īpašums ir uz kredīta, kopējais potenciālais ienesīgums sastādītu + 29 500 EUR, kas procentuāli būtu +68%, ņemot vēra sākotnējā ieguldījuma izejas punktu – pamatsummas daļu, kas ir samaksāta par kredītu 10 gadu laikā 10 000 EUR apmērā (kas tomēr arī skaitās paša kapitāls), un pirmo iemaksu 7500 EUR apmēra kredīta saņemšanai. Pie šāda rezultāta mēs nonākam, pieskaitot tirgus pieauguma starpību 58 500 EUR ar īres maksu, kas ir saņemta 10 gadu laikā (14 400 EUR) un atņemot pēc 10 gadiem palikušo kredīta atlikumu 32 400 EUR, kā arī procentus, kas ir samaksāti bankai, – 11 000 EUR.
- Īpašums iegādāts par saviem līdzekļiem un izīrēts
- Nav kredītmaksājumu, tāpēc visa 300 EUR/mēnesī īres maksa ir peļņa, un kopā 10 gados peļņa no īres ienākumiem sastādītu 36 000 EUR.
Ja īpašumā vērtība pieaug līdz 108 500 EUR, atskaitot sākotnējo ieguldījumu par īpašuma pirkumu 50000 EUR un pieskaitot ienākumus no īres 36 000 EUR, kopējais ienesīgums būtu pie 94 500 EUR. Procentuāli tie būtu +89%, ņemot vēra sākotnējā ieguldījuma izejas punktu 50 000 EUR, kas tika ieguldīti, lai iegādātos īpašumu.
Tomēr jāņem vērā, ka šajos abos scenārijos tiek pieņemts, ka nekustamā īpašuma sākotnēji aprakstītie riski netiek ņemti vērā. Tas nozīmē, ka visi 10 gadi ir ideāli: stabils īrnieks, kas bez kavēšanās maksā īres maksu, nav nepieciešami remontdarbi, nav papildu izmaksu un netiek piedzīvoti citi aprakstītie riski. Tāpat arī šajā piemērā nav iekļauti izdevumi par hipotēkas noformēšanu, bankas komisijas par kredīta izsniegšanu, valsts nodevas par nekustāmā īpašuma iegādi un nodokļi par peļņu no īpašuma izīrēšanas. Ja mēs ņemtu vēra visus šos mainīgos, tad ienesīgums, visticamāk, būtu daudz mazāks, jo, piemēram, par pirkumu arī būtu vismaz 2% valsts nodeva jeb 1000 EUR izdevumos.
* Datu avots: www.stat.gov.lv
Scenāriji un vērtības pieaugums ieguldījumam ETF vai Ieguldījumu fondā, kas pasīvi seko līdzi *MSCI World indeksam
- Vienreizējs ieguldījums 7500 EUR apmērā, un ikmēneša iemaksas 180 EUR mēnesī.
Kopējais iemaksas fondā pēc 10 gadiem sastādītu 29 100 EUR. Kopējais ienesīgums būtu 64 987 EUR un summas ziņā, atskaitot kopējā ieguldījuma summu no kopējās pieauguma summas, tas sastādītu +35 887 EUR; procentuāli tie būtu 123%. - Vienreizējs ieguldījums 50 000 EUR apmērā 2014. gada sākumā.
Kopējais ienesīgums būtu 150 825 EUR, un summas ziņā, atskaitot kopējā ieguldījuma summu no kopējās pieauguma summas, tas sastādītu +100 825 EUR; procentuāli tie būtu 201%.
Protams, arī šajā piemērā nav ņemtas vērā visas izmaksas, piemēram, ieguldījuma pirkšanas, pārdošanas komisijas maksas par vērtspapīru iegādi vai turēšanas maksas, kā arī fonda pārvaldnieka maksa par vērtspapīru pārvaldību. Taču jebkurā gadījumā ir jāņem vērā, ka ar ieguldījumiem saistītās izmaksas būtu daudzreiz mazākas un uz kopējo ienesīgumu atstātu daudz mazāku iespaidu nekā nekustāmā īpašuma gadījumā jau ierēķinātās izmaksas, tāpat kā arī tās, kas iepriekš minētajā piemērā nebija ierēķinātas.
* Datu avots: Bloomberg
Secinājumi: kur izdevīgāk ieguldīt?
Acīmredzami, ka šajos piemēros un scenārijos minētie ieguldījumi finanšu tirgos izrādās ienesīgāki nekā nekustamajā īpašumā. Tomēr tas nenozīmē, ka visos gadījumos ieguldījums finanšu tirgos būs vienādi izdevīgs, jo būtiska loma ir daudziem faktoriem, piemēram, finanšu instrumenta veidam, reģionam, kur ieguldījums veikts, ieguldījuma termiņam, summām un citiem faktoriem. Tāpat iespējams, ka atsevišķos gadījumos ieguldījums nekustamajā īpašumā var izrādīties ienesīgāks nekā ieguldījums finanšu tirgos.
Jebkurā gadījumā pirms pieņemt lēmumu par kādu no risinājumiem, ieteicams konsultēties ar finanšu konsultantu, kurš palīdzēs rast labāko risinājumu.
