Žurnālā BILANCES JURIDISKIE PADOMI juriste Karīna Ozerska, Mg.iur., sniedz ieteikumus, kas būtu jāņem vērā komerctelpu nomniekam un iznomātājam. Saskaņā ar Civillikumu, ja nomas līgumā netiek noteikts līguma termiņš vai tiek noteikts, ka līgums ir beztermiņa, līgumu var uzteikt, brīdinot otru pusi sešus mēnešus iepriekš. Šāds regulējums pusēm bieži nav pieņemams divu iemeslu dēļ: pirmkārt, uzņēmumiem ir svarīgi, lai līgumam būtu konkrēts termiņš, lai varētu plānot, ka šo termiņu līgums būs spēkā un tā nenoteiktība, kura ir ar beztermiņa līgumu, daudziem nav pieņemama. Otrkārt, sešu mēnešu termiņš daudziem uzņēmumiem ir pārāk garš, un puse, kura uzsaka līgumu parasti tik ilgi nevar gaidīt, tāpēc nomas līgumos parasti tiek noteikts konkrēts termiņš līguma spēkā esamībai.
Diezgan izplatīta ir arī līguma automātiska pagarināšana uz nākamo termiņu, kas ir vai nu vienāds ar sākotnējo, vai kāds konkrēts termiņš – viens gads, divi gadi. Nosakot automātisko pagarinājumu, jāuzmanās ar formulējumu, jo pastāv divi automātiskā pagarinājuma varianti: pirmais variants ir, ka līgums tiek automātiski pagarināts tikai vienu reizi vai arī katru reizi, kad paiet termiņš, uz kuru līgums tika automātiski pagarināts (piemēram, ik pēc gada). Ja līgumā iekļauj automātisko pagarinājumu, vajadzētu arī paredzēt, kādā veidā puse var atteikties no šā pagarinājuma (pretējā gadījumā sākotnējam līguma termiņam nebūtu nekādas jēgas). Parasti tiek noteikts, ka līgums automātiski pagarinās, ja puse vismaz vienu vai divus mēnešus pirms termiņa notecējuma neinformē otru pusi par to, ka nevēlas, lai līgums tiktu pagarināts.
Praksē ir nācies saskarties ar līguma noteikumu, ka līgums tiek pagarināts uz nākamo termiņu, ja puses par to rakstiski vienojas. Taču šādam noteikumam ir lieks, jo arī ja šāds teikums līgumā nebūtu ierakstīts, puses varētu vienoties par līguma pagarināšanu.
Saskaņā ar Civillikumu nomas līgums automātiski zaudē spēku, kad iznomātā lieta iet bojā, kad iznomātājs zaudē tiesības iznomāt priekšmetu (piemēram, ja iznomātājs ir iznomāto nekustamo īpašumu pārdevis trešajai personai), kā arī ja nomnieks kļūst par iznomātās lietas īpašnieku.
Papildus tam Civillikumā ir paredzēti vairāki gadījumi, kad iznomātājs vai nomnieks var uzteikt līgumu vienpusējā kārtā. Iznomātājam šādas tiesības ir gadījumos, ja:
- nomnieks kavē nomas maksas samaksu;
- iznomātājam rodas neparedzēta nepieciešamība lietu pašam lietot;
- nomnieks bojā lietu, to nekārtīgi vai līgumam pretēji lietojot;
- iznomātā lieta prasa neatliekamus un tik lielus izlabojumus, ka nav iespējams atstāt līgumu spēkā;
- nomnieks nomāto nekustamo īpašumu bez iznomātāja piekrišanas iznomā tālāk.
Savukārt nomnieks uz Civillikuma pamata var vienpusēji uzteikt līgumu, ja:
- iznomātājs novilcina lietas nodošanu tik ilgi, ka nomnieks vairs nav ieinteresēts lietu iznomāt;
- ja iznomātājs neveic lietai nepieciešamos uzlabojumus, kā arī ja lietai tiek atklāti tādi trūkumi, kas ievērojamā daļā kavē tās lietošanu un nav novēršami;
- ja iznomātajam priekšmetam ir veselībai kaitīgās īpašības.
Papildus minētajiem gadījumiem vajadzētu paredzēt, ka iznomātājs var uzteikt līgumu arī, ja nomnieks kavē citu maksājumu – komunālo u.tml. (ne tikai nomas maksas) samaksu, savukārt nomniekam būtu jādod tiesības uzteikt līgumu, ja iznomātājs traucē lietu lietot (izņemot līgumā paredzētos gadījumos). Bez tam, ja tiesības uzteikt līgumu ir otras puses pieļauta kavējuma dēļ, būtu jāparedz šā kavējuma ilgums (pretējā gadījumā arī vienas dienas kavējums dod tiesības uzteikt līgumu) un parasti līgumos tiek iekļauts arī iepriekšējs brīdinājums, piemēram, 10 dienas iepriekš, lai nokavējusī pusei dotu iespēju pārtraukt kavējumu un atstāt līgumu spēkā. Šādu brīdinājumu var paredzēt arī, ja uzteikums ir nevis par saistības izpildes kavējumu, bet par citādu līguma pārkāpumu (piemēram, lietas nodošana apakšnomā bez iznomātāja atļaujas), taču te cietušajai pusei ir jāizlemj, vai viņa būtu ar mieru turpināt līguma attiecības, ja pēc brīdinājuma saņemšanas otra puse pārtrauktu veikt šādas darbības un novērstu tās sekas, vai pēc šāda pārkāpuma cietusī puse vairs nevēlēsies turpināt līgumattiecības; šāda veida pārkāpumiem var noteikt, ka cietusī puse var uzteikt līgumu, ja vien vainīgā puse 10 dienu laikā pēc cietušās puses brīdinājuma saņemšanas ir pārtraukusi pārkāpumu, novērsusi tā sekas un samaksājusi līgumā paredzēto līgumsodu par pārkāpumu.
Ja noteiktajā termiņā vainīgā puse nenovērš kavējumu, otra puse ir tiesīga uzteikt līgumu. Tā kā līguma uzteikuma gadījumā iznomātājam ir nepieciešams laiks, lai atrastu citu nomnieku, savukārt nomniekam ir nepieciešams laiks, lai atrastu citas telpas, ko iznomāt, parasti līguma uzteikuma termiņš ir viens mēnesis (vai īsāks/garāks atkarībā no iznomāto telpu veida un izmantošanas mērķa). Praksē puses dažos gadījumos nosaka, ka, ja pēc brīdinājuma otra puse savu pārkāpumu novērš, līgums paliek spēkā, citos ir atrunāts pretējais – pat ja otra puse savu saistību pārkāpumu novērš vai atlīdzina, tiesība uzteikt līgumu saglabājas (jo iespējams, šajā laikā iznomātājs jau ir atradis citu nomnieku, un nomnieks – citas telpas).
Vairāk par nomas līguma specifiku lasiet žurnālā. Informācija par žurnāla abonēšanas iespējām: www.juridiskiepadomi.lv.
