Инвестировать в недвижимость – что надо знать, прежде чем сделать такой шаг?

Из-за того, что сохраняются высокие показатели инфляции, возрастает интерес к тому, как эффективнее всего сберегать стоимость своих накоплений.

Шире всего обсуждаются две альтернативыинвестиция в рынок ценных бумаг (покупка акций, облигаций, вложения в 3-й пенсионный уровень, инвестиции в различные фонды) и инвестиция в недвижимость. В данной статье мы шире рассмотрим недвижимость как возможность не только сохранить, но и приумножить стоимость денег. В условиях высокой инфляции это не простая задача, однако в долгосрочной перспективе это точно будет более верным шагом, чем держать деньги «без движения»на счете.

Сперва следует понять, что инвестиция в недвижимость сегодня – это не только приобретение или сдача в аренду квартиры. Есть множество других видов вложений – это может быть земля, на которой вы ведете хозяйственную деятельность, или лес, это могут быть помещения, которые можно сдать в аренду для хозяйственной деятельности, (склады, офисы, небольшие производства и т.д.), это может быть инвестиция в фонды недвижимости, которая уже фактически сливается с упомянутой инвестицией в рынок ценных бумаг. Однако если мы рассматриваем классический и самый распространенный вид инвестирования – приобретение одной или нескольких квартир с целью сдавать их в аренду или продать – следует иметь в виду ряд условий.

Человеческий бизнес

У этого вида инвестиций есть одна специфическая черта – это «человеческий» бизнес, то есть в круг ответственности вашей как инвестора повседневной жизни могут войти содержание квартиры, поиск арендаторов, решение различных проблемных ситуаций[1]. Конечно, во многих случаях эти вопросы решит управляющий домом, однако следует считаться с тем, что часть из них придется решать и инвестору самому. Начиная с того, что арендатор может найти лучшую площадь для проживания и вместо него придется искать другого, и заканчивая финансовыми проблемами арендатора, которые мешают рассчитаться вовремя. Таким образом, надо предусмотреть и буфер времени, который потребуется для решения таких ситуаций, и финансовый буфер, который будет необходим для содержания недвижимости в этот «переходный период», а также для возможных ремонтных работ в этой недвижимости, чтобы устранить вызванный предыдущими жильцами износ. Конечно, для тех, кому нравится работать с людьми, такая инвестиция будет очень подходящей.

Вначале придется вложить больше

Вторая специфическая черта – требуется сравнительно большое начальное вложение. Это приобретение квартиры или другой недвижимости, возможно, потребуется ремонт или перестройка, кроме того, могут понадобиться вложения в маркетинг недвижимости. К тому же вложенные средства будет нелегко вернуть в денежном выражении, если резко возникнет подобная необходимость, поскольку следует считаться с оговоренными в договоре аренды сроками и условиями расторжения договора, к тому же продажа самой недвижимости может потребовать срок до шести месяцев в зависимости от спроса на недвижимость на рынке и соответствия продажной цены рыночной стоимости. Расчеты Latio свидетельствуют, что в нынешней ситуации для того, чтобы продать жилье по рыночной цене, требуется в среднем 45 дней[2].

Ситуация на рынке недвижимости меняется, поэтому в случае спада спроса недвижимость может потерять часть первичной стоимости. Это можно сравнить с инвестициями в ценные бумаги – и то, и другое является долгосрочными инвестициями, и только значительный отрезок времени, а также качество недвижимости могут гарантировать, что инвестиция принесет прибыль (в основном – из-за цикличности экономики). Конечно, эта «формула» не относится к отслужившему свой век жилью, на которое из-за кратковременного повышения спроса цена может вырасти, однако в долгосрочной перспективе она не возрастет. Поэтому долгосрочные инвестиции лучше делать в недвижимость, которая по качеству, местонахождению и другим аспектам будет привлекательной долго – например, цены квартир в новостройках с высоким качеством строительства и низкими расходами на хозяйственное обслуживание в этом году выросли в среднем на 16%.

Деньги «привязаны» к конкретному месту

Третье – географическое – соображение. Инвестиция в недвижимость «привязывает» деньги к конкретному месту. С учетом возросших геополитических рисков в глазах инвесторов какой-нибудь регион внезапно может потерять свою привлекательность, а со спадом потока инвестиций может сократиться и цена недвижимости. Однако может произойти и прямо противоположное – экономика и бизнес развиваются, люди находят хорошо оплачиваемую работу, девелоперы строят новые дома, и стоимость вашей инвестиции существенно возрастает.

Кто будет арендаторами?

Если решение об инвестиции в недвижимость принято, важно понять, какого вида недвижимость будет приобретаться и на каких арендаторов ее можно будет ориентировать. Если речь идет о сравнительно дешевой квартире, например, в многоэтажке советского времени, это уже вопрос энергоэффективности квартиры и желания людей переплачивать за тепло, скажем, в два или более раз (в сравнении с так называемым «новым проектом»[3]). Новые проекты тоже могут быть весьма разными и по качеству, и по энергоэффективности, поскольку здания, которые возводились до кризиса 2007 года, то есть во время «бума» недвижимости, могут быть более низкого качества, чем здания, которые строятся сейчас, поскольку тогда требования к качеству строительства не были такими высокими, как сейчас. Многие из этих вещей покупатели понимают только после сделки. Проведенное Swedbank исследование свидетельствует, что четвертая часть жителей Латвии, которые уже однажды приобретали жилье, признает, что второй раз они большее внимание уделили бы техническому состоянию присмотренной недвижимости, поскольку, приобретая жилье, нередко мы больше подчиняемся эмоциональным импульсам и в полной мере не оцениваем дополнительные расходы, которых потребуют ремонт жилья, приобретение мебели, работы по утеплению и благоустройству[4].

На недвижимость – куплена она для своих потребностей или в качестве вложения – следует смотреть с перспективой будущего. Какими могут быть запросы арендаторов через пять, десять лет? Возможно, актуальными будут пункт зарядки электромобилей и солнечные панели на крыше дома, удобный навес для велосипедов рядом с домом, возможность преобразовывать квартиру под различные функции – для большой семьи, для людей, которые работают из дома – и т.д. Если говорить о площади квартиры, сейчас востребованы квартиры сравнительно маленького размера, расходы на содержание которых низкие, поэтому при инвестировании в новую недвижимость стоит обратить внимание на то, насколько функциональными будут строящиеся квартиры. Не менее важна окружающая среда – насколько «зеленый» двор, есть ли в нем площадка для игр, какова доступность общественного транспорта и есть ли в недвижимости помещение для хранения вещей.

Вышеупомянутые факторы означают, что инвестиция в недвижимость может приносить сравнительно хорошую отдачу от сдачи в аренду и прироста стоимости (стоимость хорошей недвижимости растет из года в год), однако это долгосрочная инвестиция, в случае которой следует считаться с интенсивным контактом с людьми, а также надо уметь прогнозировать тенденции будущего, которые будут определять потребности людей. Таким образом, помимо денег придется вкладывать и известные энергию, время и знания. Можно согласиться с уже сказанным по этой теме другими экспертами – это будет хорошая и плодотворная инвестиция, если инвестора в целом интересует недвижимость и то, как эта сфера развивается. Однако тем, кому подобные вещи не слишком близки, возможно, лучше обдумать инвестиции в финансовые рынки, которые также предлагают вкладывать в недвижимость, только через специально созданные фонды. Отдача обещает быть похожей, но, как говорится, исторические показатели не гарантируют такую же доходность в будущем.

[1]Подробнее информацию по этому вопросу ищите в специальном ноябрьском выпуске журнала IR за 2022 год «Как жить с умом, в тепле и выгодно».

[2]https://latio.lv/tendences_oktobris

[3]Приблизительное сравнение расходов см.https://www.bonava.lv/par-kompaniju/Preses-relizes-new/2022/10/par-apkuri-visvairak-maksa-hruscovku-un-pirmskara-maju-iedzivotaji

[4]https://blog.swedbank.lv/maja/pieci-padomi-kas-janem-vera-iegadajoties-majokli-337

Aptauja

Важно ли для Вас, насколько устойчиво вкладываются деньги Вашего 2-го пенсионного уровня?

Новые статьи

Калькулятор

Swedbank Biznesam raksti