Kāda ir aktuālā situācija nekustamā īpašuma tirgū Baltijas valstu galvaspilsētās un kas nekustamo īpašumu darījumos 2019. gadā bijis pieprasītākais, skaidro Swedbank Nekustamo īpašumu un celtniecības uzņēmumu apkalpošanas nodaļas vadītāja Ina Ligere un korporatīvo klientu attiecību vadītājs Jānis Deksnis, kuri kopā ar kolēģiem ir sagatavojuši pārskatu par galvenajām tendencēm nekustamā īpašuma tirgū Baltijā.
Iedzīvotāju skaits un cenu izmaiņas
Analizējot mājokļu tirgus attīstību, jāanalizē vairāki būtiski faktori, piemēram, demogrāfiskā situācija, iedzīvotāju pirktspēja, mājokļu pieejamība. Runājot par demogrāfiju, visas trīs Baltijas valstis laika posmā no 2000. līdz 2019. gadam ir piedzīvojušas iedzīvotāju skaita izmaiņas. Vislielākais samazinājums skāris Latviju — iedzīvotāju skaits pie mums sarucis par 20,6%. Arī Lietuvai nav klājies viegli, jo iedzīvotāju skaits šajā pašā laika posmā samazinājies par 20,3%. Savukārt Igaunijā tas sarucis tikai par 3,3%.
Taču, pārlūkojot pēdējo četru gadu tendenci, iedzīvotāju skaits Tallinā un Viļņā ir pat pieaudzis — attiecīgi par 6% un 2% –, taču Rīgā joprojām ir novērojams tā samazinājums — šoreiz par 2%.
Zināmā mērā šīs izmaiņas ietekmē pieprasījumu un tas savukārt – cenu. Salīdzinot Baltijas valstu galvaspilsētas, ir redzamas būtiskas atšķirības – Rīga iepaliek gan darījuma skaita ziņā gan arī izceļas ar zemāku pārdošanas cenu jaunajos projektos.
Tikmēr mājokļu tirgus dinamika Viļņā paver citu ainu: cena jaunajos projektos ir pieaugusi gadu no gada. Pašlaik vidējā cena projektos ar pelēko apdari Viļņā ir aptuveni 1700 eiro par kvadrātmetru. Lietuvas specifika ir tā, ka vairums dzīvokļu tiek piedāvāti ar pelēko apdari. Pieņemot vidējās izmaksas, lai pabeigtu dzīvokli līdz pilnai apdarei, cena sasniegtu 2000 eur/m2. Cenas kāpums nav ietekmējis Viļņas iedzīvotāju izvēli par labu mājokļa iegādei jaunajos projektos — darījumu skaits 2019. gadā ir pieaudzis par 6 %. Darījumu skaits jaunajos projektos ir 2,5 reizes augstāks nekā Rīgā.
Savukārt Tallinā vidējā cena jaunajos projektos ir sasniegusi 2700 eur/m2. Vairums projektu tiek piedāvāti ar augstvērtīgu apdari, neliela izmēra daudzdzīvokļu mājās, kas pārsvarā atrodas pievilcīgās vietās. Darījumu skaits vismaz 1,5 reizes pārsniedz darījumu skaitu jaunajos projektos Rīgā.
Pieprasījums Rīgā aug
Dzīvokļu tirgu mēs iedalām vairākos segmentos — sērijveida dzīvokļi, otrreizējais tirgus, jaunie projekti, kas savukārt iedalās ekonomiskajā (līdz 1700 eur/m2), biznesa (1700–2500 eur/m2) un ekskluzīvajā (vairāk nekā 2500 eur/m2) segmentā.
Latvijā visbiežāk notiek darījumi ar sērijveida dzīvokļiem. Mūsuprāt, labā ziņa ir tā, ka to īpatsvars kopējā darījumu apjomā samazinās. Īpaši tas ir novērojams pēdējā gada laikā, jo pieaug darījumu skaits jaunajos projektos. Jāatzīst, ka sērijveida dzīvokļu cenas, salīdzinot ar jaunajiem projektiem, ir krietni zemākas, taču gan morālais, gan fiziskais to nolietojums ir būtisks un pircējam būtu jārēķinās ar papildus izmaksām šo ēku uzturēšanai nākotnē. Pie tam vairākām sērijveida ēkām tuvākajā laikā beigsies ekspluatācijas termiņš, radot papildus slogu dzīvokļu īpašniekiem.
Raksturojot jauno projektu tirgu, varam secināt, ka aizvadītajā gadā bija vērojama lielāka pircēju aktivitāte gan ekonomiskajā, gan biznesa segmentā. Darījumu skaits ekonomiskajā segmentā gadu no gada bija pieaudzis par 35% (vidēji 115 darījumi mēnesī), turpretī biznesa klasē pieaugums bija 32% (vidēji 40 darījumi mēnesī).
Šai tendencei seko arī jauno projektu attīstītāji – būvniecības stadijā ir vairāk nekā 2000 jaunu dzīvokļu ekonomiskajā segmentā un apmēram 800 biznesa segmentā.
Paredzams, ka attīstība turpināsies strauji, jo, kā esam novērojuši, ieceres stadijā ir 5800 dzīvokļu ekonomiskajā un 2700 biznesa segmentā. Abos segmentos vērojams cenu pieaugums (ekonomiskajā +12%, biznesa +3%), kas ir skaidrojams gan ar pēdējā laika būvniecības izmaksu kāpumu, gan ar pieaugošo pieprasījumu.
Vairums piedāvājumu ir gana praktiski jaunajām ģimenēm, kuras veido lielāko pieprasījumu pēc ērtiem un kvalitatīviem dzīvokļiem. Ņemot vērā biznesa segmenta dzīvokļa pārdošanas kopējo cenu, nereti priekšroka tiek dota privātmājas iegādei vai būvniecībai.
Ekskluzīvajā segmentā aktivitāte jau ilgstoši ir zema: vidēji mēnesī tiek pārdoti tikai 12 dzīvokļi. Neskatoties uz to, vidējā pārdošanas cena saglabājas augsta – ap 3100 eur/m2. Tā kā pieejamais šī segmenta dzīvokļu apjoms ir ievērojams, tad liela nepārdoto dzīvokļu daļa tiek piedāvāta īrei. Tomēr arī pieprasījums pēc dārgiem īres dzīvokļiem ir zems.
Interesanta tendence: ja līdz šim ekskluzīvā segmenta dzīvokļus kā savu pastāvīgo dzīvesvietu izvēlējās ārvalstu nerezidenti, tad šobrīd dzīvokļus šajā segmentā iegādājas arī turīgie vietējie iedzīvotāji.
Lai pārdotu piedāvājumā esošos dzīvokļus pie pašreizējā pārdošanas tempa, nepieciešami vismaz 10 gadi, taču, neskatoties uz to, šī segmenta dzīvokļu būvniecība turpinās.
Pierīga — izaicinājums Rīgai
Pretēji demogrāfiskajām tendencē Rīgā, kur iedzīvotāju skaits laika posmā no 2000. līdz 2019. gadam ir sarucis (–17,5%), Pierīgā tas ir strauji palielinājies (+22,9%). Skaidrojumi tam var būt dažādi – piemēram, tieksme dzīvot tuvāk dabai, pieejamāka dzīvokļa cena, vēlme dzīvot privātmājā. Līdz ar iedzīvotāju skaita palielinājumu privātmāju darījumi Pierīgā turpina pieaugt. 2019. gadā darījumu skaits pieauga par 5%, un vispieprasītākie novadi bija Garkalne, Mārupe, Babīte un Ķekava. Savukārt, vērtējot pēc vidējās pirkuma cenas, dārgākās privātmājas šobrīd ir Mārupē, kur vidējā pirkuma cena pārsniedz 180 000 eiro, Mārupei seko Babīte un Ādaži. Biežāk sastopamās un populārākās ir atsevišķas privātmājas, taču vairāk nekā trešā daļa izvēlas arī rindumājas un dvīņu mājas.
Paralēli privātmāju iegādei populāri ir arī pirkt apbūves zemes gabalus privātmāju būvniecībai. Pēc mūsu pieredzes, vidējā būvniecības cena vieglbetona mājām sasniedz 1000 eur/m2, bet koka konstrukciju mājām tā ir nedaudz augstākās – līdz 1180 eur/m2.
Izvērtējot iegādāto privātmāju sadalījumu pēc iekštelpu platības, var secināt, ka cilvēki izdara racionālas izvēles – vairāk nekā divas trešdaļas izvēlas 100–200 m2 lielas mājas cenu kategorijā vidēji līdz 180 000 eiro. 12% izvēlas pat nelielākas platības (zem 100 m2) un vidēji par cenu līdz 85 000 eiro.
Ilgtermiņa lēmumi
Lūkojoties ilgtermiņā, mājoklis ir un būs būtiska investīcija. Jāteic, ka mājokļu iegādes jautājumā nav vienas pareizas atbildes. Iegādājoties mājokli, ir jālūkojas ilgtermiņā. Lielu lomu mājokļa izvēlē spēlē arī emocionālie faktori — skats aiz loga, balkons, dabas tuvums, svaigs gaiss vai rajona prestižs. Taču mēs ieteiktu izvērtēt arī praktiskās lietas, kurām būtu jāpievērš uzmanība, piemēram, ēkas kopējais tehniskais stāvoklis, atrašanās vietas pievilcība, infrastruktūras pieejamība, uzturēšanas izmaksas. Šie faktori var būtiski ietekmēt īpašuma nākotnes likviditāti. Galvenais – pirms mājokļa iegādes apsvērt pēc iespējas vairāk aspektu, gan racionāli, gan emocionāli, lai pirkums dotu iecerēto gandarījumu.
Pasaulē šobrīd vērojama interesanta tendence – attīstās tā sauktā co-living jeb kopdzīvošanas prakse, kad vairāki gados jauni cilvēki, kuriem nav ilgtermiņa saistību, īrē dzīvokli kopīgi: katram ir sava istaba, un dzīvokļa īre tiek apmaksāta kopā. Ārvalstīs šī tendence ir ļoti populāra, taču vēl grūti prognozēt, vai tā kļūs iecienīta arī Latvijā.
