Ikvienam uzņēmējdarbībā iesaistītajam nākas slēgt daudz un dažādu līgumu, un viens no pirmajiem ir biroja, tirdzniecības vai ražošanas telpu nomas līgums. Praktizējoša juriste Karīna Ozerska sniedz padomu, kam jāpievērš uzmanību, sastādāt un parakstot nekustamā īpašuma nomas līgumu.
Nomas līgumu var noslēgt, uzrakstot tikai vienu teikumu, kurā norādīts, ka viena puse piešķir otrai pusei tiesības lietot lietu „x” un gūt no tās augļus, par ko otra puse maksā pirmajai nomas maksu „y”, un abām pusēm parakstoties zem šī teikuma, vai pat nerakstot neko, bet tikai mutiski vienojoties. Tādā gadījumā visiem ar nomas līgumu saistītiem jautājumiem tiks piemērotas atbilstošas Civillikuma tiesību normas.
Tomēr juriste iesaka līgumu slēgt rakstveidā, jo mutiskas vienošanās gadījumā ir apgrūtinoši pierādīt, ka ir bijusi vienošanās un kāda šī vienošanās ir bijusi, turklāt nodokļu administrācija, veicot auditu, pieprasa uzrādīt rakstiskus līgumus, kā pierādījumu tam, ka šāds darījums patiesi ir noticis.
Pārrakstīt likumisko regulējumu līgumā nav vajadzības, taču ir lietderīgi atsevišķus noteikumus precizēt, papildināt vai izmainīt tādējādi, lai noslēgtais līgums būtu maksimāli piemērots pusēm un pasargātu tās no neparedzamām situācijām. Jo tam, kas līgumā netiks atrunāts, tiks piemēroti likuma noteikumi, un tie ne vienmēr pusēm ir skaidri saprotami, tāpēc var nākties iztērēt daudz laika un naudas, lai saprastu likumisko regulējumu un pēc tam, lai to ieskaidrotu otrai pusei.
Nomas maksa ir būtiska nomas līguma sastāvdaļa, bet kuras nomas līgums nemaz nebūtu nomas līgums, atzīst juriste. Pašu nomas maksu puses parasti atrunāt pietiekami skaidri, bet problēmas rodas ar nomas maksu paaugstināšanu pēc kāda laika. Likumā nav paredzētas tiesības iznomātājam mainīt nomas maksu vienpusējā kārtība, tas nozīmē, ka bez nomnieka piekrišanas iznomātājs nav tiesīgs paaugstināt nomas maksu visu nomas līguma darbības periodu, kas gadījumā, ja līgums ir noslēgts uz vairākiem gadiem un tirgus cenas kāpj, ir ļoti neizdevīgi iznomātājam. Tāpēc nomas līgumā ir izdevīgi iekļaut tiesības vienpusējā kārtā paaugstināt nomas maksu, taču obligāti norādot, cik bieži (piemēram, „ne biežāk kā vienu reizi divos gados”) un kādās robežās (piemēram, „ne vairāk, kā par 10%”).
Tā kā nomas līgumu parasti sastāda iznomātājs, iespēja paaugstināt nomas maksu vairākumā gadījumu tiek iekļauta, pamatojot to ar iespējamo cenu kāpumu. Taču netiek ņemta vērā situācija, ka tirgus cenas var arī samazināties (kā tas bija krīzes laikā), un tad jau nomniekam ir jācieš zaudējumi tirgus cenai neadekvātas nomas maksas dēļ. TaisnīgI būtu līgumā noteikt, ka inflācijas gadījumā iznomātājs ir tiesīgs paaugstināt nomas maksu, savukārt deflācijas gadījumā nomnieks ir tiesīgs to samazināt, taču ne biežāk kā reizi gadā vai divos un nepārsniedzot inflācijas/deflācijas koeficientu, turklāt rakstiski brīdinot otru pusi par nomas maksas izmaiņām vismaz vienu mēnesi iepriekš.
Nosakot nomas maksu, nedrīkst aizmirst arī par papildus maksājumiem. Saskaņā ar Civillikumu, nodokļu maksājumi jāsedz iznomātājam, ja līgumā nav atrunāts pretējais. Būtu arī jāņem vērā, ka, pat ja nomas līgumā nomnieks ir apņēmies maksāt nekustamā īpašuma nodokli, nomniekam nav jāmaksā citi nodokļi un nodevas, kas saistīti ar īpašumu, jo īpaši tādi, kas stājas spēkā pēc līguma parakstīšanas.
Visu K.Ozareskas rakstu par nomas līguma slēgšanu abonenti var lasīt žurnālā Bilances Juridiskie padomi elektroniskajā arhīvā www.juridiskiepadomi.lv.
