Viena no pagājušā gadsimta 90. gadus raksturojošām parādībām bija privatizācija – gan attiecībā uz uzņēmumu kapitāla daļām, gan dzīvojamo platību. Cilvēki ieguva īpašuma tiesības no valsts, taču kā jau allaž – līdz ar šīm tiesībām nonācām arī pie atbildības par iegūto īpašumu. Attiecībā uz dzīvojamo platību privatizācijas laika pārmaiņas vēl turpinās, jo daudzi vēl aizvien uzskata, ka par viņu dzīvokli atbildīga ir valsts vai kāda abstrakta organizācija, nevis viņi paši. Īpaši aktuāli tas ir attiecībā uz kopīpašumu daudzdzīvokļu namos – pagrabiem, kāpņutelpām, bēniņiem, arī namu sienām un jumtiem.
“Privatizācijas procesā jaunā gaismā parādījās atbildības jēdziens, – mēs “pārcēlāmies” no namu pārvaldēm, kas “turēja rūpi” par īpašumu, uz dzīvokļu īpašnieku kopīgu atbildību par kopīpašumu, t.sk. izvēlēties - kas un kā pārvaldīs namu. Dzīvokļa īpašums likuma izpratnē ir lietu kopība. Nav iespējama situācija, kurā īpašniekam pieder tikai dzīvoklis, aiz kura durvīm šī atbildība beidzas. Šāda izpratne joprojām mēdz būt daudziem īpašniekiem, – viņi vēlas ātri iziet cauri kāpņutelpai, aiztaisīt durvis un nedomāt ne par ko citu kā tikai savu dzīvokli. Tomēr, ja dzīvo daudzdzīvokļu mājā, tev ir jābūt mierā ar to, ka bez sava dzīvokļa esi atbildīgs arī par domājamajām daļām no visas dzīvojamās mājas. Neskatoties uz to, ka tu dzīvo piektajā stāvā un saki, ka tev nav nekādas daļas par pagrabu, vai esi pirmā stāva iemītnieks, un tev šķiet, ka tekošs jumts nav tava problēma. Rūpes par īpašumu ir pilnīgi visiem, un tās nevar tikt nodalītas,” uzsver Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācijas “Mājoklis” valdes priekšsēdētāja Dace Vārna.
Nama uzturēšanas “atslēga” – profesionāls pārvaldnieks
Pienākums uzturēt daudzdzīvokļu māju izriet no Dzīvokļa īpašuma likuma, taču kā praksē nodrošināt to, lai visi dzīvokļu īpašnieku jeb kopība rūpētos arī par to mājas daļu, kas atrodas ārpus viņu dzīvokļiem? Praksē šos nepieciešamos darbus identificē un to veikšanu organizē nevis paši dzīvokļu īpašnieki, bet kvalificēts pārvaldnieks, kuram īpašnieki ir uzticējuši rūpēties par mājas uzturēšanu. “Pārvaldnieka uzdevums ir stratēģiski pareizi plānot, organizēt un pārraudzīt visus mājai nepieciešamos darbus. Tas nozīmē šo darbu plānu sagatavošanu un plānošanu ne mazāk kā trīs gadus uz priekšu ar skaidru izpratni, kas mājai ir vajadzīgs. Galvenais uzdevums – ne tikai nodrošināt mājas fizisku uzturēšanu un attīstību, lai saglabātu īpašuma vērtību, bet arī nepieļaut apdraudējuma iestāšanos.” uzsver D. Vārna.
Viņa norāda uz divu arodu – pārvaldnieks un apsaimniekotājs – atšķirībām. Pārvaldnieka darbs ietver daudz plašāku atbildības loku, tai skaitā nama uzturēšanas un attīstības plānošanu, bet apsaimniekotājs organizē ikdienas darbus. Profesionāla pārvaldnieka viens no pienākumiem ir panākt dzīvokļu īpašnieku vairākuma vienošanos par nama uzturēšanai nepieciešamajiem jautājumiem. “Pārvaldnieks ir tas, kurš nāk pie dzīvokļa īpašniekiem un argumentēti ar aprēķiniem pierāda nepieciešamību pēc konkrētiem darbiem un ieguldījumiem. Tāpēc ir svarīgi, lai pārvaldnieks būtu kompetents, skaidrotu dzīvokļa īpašniekiem par to, kādi ir riski, ja netiks kārtoti mājas uzturēšanas jautājumi un ja netiks veidots uzkrājums,” saka D. Vārna un uzver, ka pats būtiskākais ir, lai starp pārvaldnieku un dzīvokļu īpašniekiem valdītu uzticēšanās. Viena no formām, kas sevi labi pierādījusi praksē, ir dzīvokļu īpašnieku biedrības, kas var slēgt līgumu ar pārvaldnieku, var piesaistīt nepieciešamo finansējumu, atvērt kontu uzkrājuma veidošanai un veikt citas darbības mājas uzturēšanai un attīstībai.
Vajadzīgs ilgtermiņa skats un budžeta plānošana
Būtiskākie šķēršļi, kas parasti kavē namu uzturēšanu, ir dzīvokļu īpašnieku zemā ieinteresētība un naudas trūkums. Arī šeit būtiska loma ir pārvaldniekam, sarunājoties ar īpašniekiem un savlaicīgi plānojot nama attīstībai nepieciešamo budžetu. “Finansējuma avotam ir jābūt savlaicīgi plānotam. Pārvaldniekam ir jānāk ar stratēģisku redzējumu, kas un kad mājai būs vajadzīgs. Nevar atnāk šodien un teikt, ka nākamgad jāmaina jumts - tagad maksājiet. Tas jāuzkrāj laicīgi. Ja darbi ir ieplānoti, var savlaicīgi risināt jautājumu par līdzfinansējuma avotiem, piemēram, no ALTUM, no komercbankām vai pašvaldību programmām,” stāsta D. Vārna. Viņa iesaka veidot rezerves fondu neparedzētu darbu veikšanai, avārijas situācijām, taču galvenokārt veicamajiem darbiem ir jābūt savlaicīgi identificētiem un plānotiem.
Pēkšņus izdevumus var segt arī apdrošinātājs
Viens no risinājumiem, kas mazina izdevumus par koplietošanas telpu remontu, ir apdrošināšana. Daudzdzīvokļu nama kopīpašuma daļas var apdrošināt atsevišķi, tomēr Swedbank Mājokļa apdrošināšanas produktu līnijas vadītāja Linda Rostoka norāda, Latvijas apdrošināšanas tirgū ir izplatīta prakse – apdrošinot dzīvokli, automātiski tiek apdrošinātas arī kopīpašumā esošās daudzdzīvokļu daļas. Piemēram, apdrošinot dzīvokli Swedbank, apdrošināti ir arī ēkas pamati, sienas, starpstāvu pārsegumi, jumts, ēkas apkalpojošā inženierkomunikācija. Mainoties dzīvokļa iedzīvotāju prasībām attiecībā uz mājokli, mūsdienīgi vai renovēti mājokļi tiek aprīkoti ar nožogojumu, bērnu laukumiem, auto vai velo novietni, kopīgām terasēm vai lodžijām, kas koplietojamo telpu vai elementu apdrošināšanu padara vēl aktuālāku.
Notiekot apdrošināšanas gadījumam, atlīdzību izmaksā dzīvokļa īpašniekam atbilstoši tā kopīpašuma domājamās daļas proporcijai. Piemēram, ja dzīvokļa īpašniekam pieder 1/60 ēkas koplietojamā daļa, un apdrošināšanas gadījuma rezultātā radušies zaudējumi 30 000 eiro apmērā, atlīdzība nevar pārsniegt 500 EUR. Kā izmaksāto atlīdzību piemērus L. Rostoka min ugunsgrēka rezultātā bojātu kopīgo elektroinstalāciju un nokvēpušu kāpņutelpu, nama fasādes apķēpāšanu, ļaunprātīgu lifta sabojāšanu, auto ietriekšanos sētā, sabojājot arī vārtu vērtni, santehnikas bojājumi, kas saskādē koplietojamās telpas, un citus.
Ielaistas kaites maksās dārgāk
Tomēr pat tad, ja mājoklis ir apdrošināts, arī L. Rostoka uzsver, ka īpašuma uzturēšana ir jāieplāno savlaicīgi. “Cilvēki, kuri priecājas par uzkrājumu neveidošanu un tādejādi mazāku ikmēneša rēķinu, neapzinās – ielaisti mājokļa trūkumi var izmaksāt dārgāk, nekā savlaicīga bojājumu novēršana. Arī tad, ja uzkrājums tiek veidots, būtiski sekot līdzi tam, vai tas tiek izmantots saimnieciski, neveicot tādus mājokļa uzlabojumus, kas ēkas veselībai nav prioritāri.” L. Rostoka norāda, ka hroniskās mājokļa problēmas daudzdzīvokļu mājas koplietojamās daļās agrāk vai vēlāk par sevi zināmu dara arī atsevišķajos dzīvokļa īpašumos. Piemēram, nodrupušās starppaneļu šuves dzīvoklī ielaiž mitrumu, kas labākajā gadījumā beidzas ar pelējumu, sliktākā – pilnīgi applūdušu apdari, iedzīvi, kas prasa lielus ieguldījumus atjaunošanā. Savukārt nelabots jumta segums vai gadu desmitiem nokalpojis stāvvads dzīvoklī ienes plūdus, nenostiprināti ēkas pamati – plaisas sienās. Daļā no šiem piemēriem apdrošinātājs atlīdzību neizmaksātu, jo remonta veikšana dzīvoklī pēc notikuma ir cīņa ar sekām, nevis cēloni, un šādi bojājumi nepārprotami parādītos atkārtoti. Lielāka nelaime mājokļa iemītniekiem ir, ja ēka pakāpeniski nonākusi sliktā tehniskā stāvoklī, mājvieta var tikt atdzīta par bīstamu cilvēka dzīvībai un ēkas ekspluatācija tiek aizliegta līdz brīdim, kad novērsta ēkas bīstamība, veicot steidzamus un dārgus remontdarbus.
Tālredzīgs un pieredzējis nama pārvaldnieks, samērīgs uzkrājums un apdrošināšana ir galvenie ieteikumi, ko var akcentēt mājokļa uzturēšanas un attīstības kontekstā. Tiesa, lai šos ieteikumus realizētu praksē, būs vajadzīga dzīvokļu īpašnieku vienošanās par kopīgi paveicamiem darbiem, tomēr svarīgi ir apzināties – mājokļu īpašnieki ir tie, kuru rokās ir atbildības uzņemšanās un pārmaiņu iekustināšana, kas ar laiku būs noderīgas visiem.
