Visplašāk tiek apspriestas divas alternatīvas – ieguldījums vērtspapīru tirgū (pērkot akcijas, obligācijas, ieguldot pensiju 3. līmenī, dažādos fondos) un ieguldījums nekustamajā īpašumā. Šajā rakstā plašāk apskatīsim nekustamo īpašumu kā iespēju ne vien saglabāt naudas vērtību, bet to vairot. Augstas inflācijas apstākļos tas nav vienkāršs uzdevums, taču ilgtermiņā noteikti būs pareizāks solis, nekā turēt naudu “nekustīgu” – kontā.
Vispirms jāsaprot, ka ieguldījums nekustamajā īpašumā mūsdienās nav tikai dzīvokļa iegāde un izīrēšana. Ir daudz citu ieguldīšanas veidu – tā var būt zeme, uz kuras veic saimniecisko darbību, vai mežs, tās var būt telpas, ko iespējams izīrēt uzņēmējdarbībai (noliktavas, biroji, nelielas ražotnes utt.), tas var būt ieguldījums nekustamā īpašuma fondos, kas faktiski jau saplūst ar pieminēto ieguldīšanu vērtspapīru tirgū. Tomēr, ja apskatām klasisko un izplatītāko ieguldīšanas veidu – viena vai vairāku dzīvokļu iegāde ar mērķi tos izīrēt vai pārdot, ir jāņem vērā vairāki nosacījumi.
Cilvēku bizness
Šādam ieguldījuma veidam ir kāda specifiska iezīme – tas ir “cilvēku” bizness, proti, jūsu kā investora ikdienas atbildības lokā var nonākt dzīvokļa uzturēšana, īrnieku meklēšana, dažādu problēmsituāciju risināšana[1]. Protams, daudzos gadījumos šos jautājumus risinās nama pārvaldnieks, taču jārēķinās, ka daļa no tiem būs jārisina arī investoram pašam. Sākot no tā, ka īrnieks ir atradis labāku dzīves telpu un viņa vietā jāmeklē cits, un beidzot ar īrnieka finanšu problēmām, kas liedz norēķināties laikus. Tādejādi ir jāparedz gan laika buferis, kas būs nepieciešams šo situāciju risināšanai, gan arī finansiālais buferis, kas būs nepieciešams īpašuma uzturēšanai šajā "pārejas periodā" un arī iespējamo īpašuma remontdarbu veikšanai, lai novērstu iepriekšējo iemītnieku radīto nolietojumu. Proti, tiem, kuriem patīk darbs ar cilvēkiem, komunikācija, šis ieguldījums būs ļoti piemērots.
Sākumā būs jāiegulda vairāk
Otra specifikā iezīme – ir vajadzīgs salīdzinoši liels sākotnējais ieguldījums. Tā ir dzīvokļa vai cita īpašuma iegāde, iespējams, ir vajadzīgs remonts vai pārbūve, tāpat var būt nepieciešami ieguldījumi īpašuma mārketingā. Turklāt ieguldītos līdzekļus nebūs viegli pārvērst atpakaļ naudas izteiksmē, ja tāda nepieciešamība strauji pienāks, jo ir jārēķinās ar īres līgumā atrunātajiem termiņiem un līguma laušanas nosacījumiem, kā arī paša īpašuma pārdošana var prasīt līdz pat 6 mēnešu periodam, atkarībā no īpašuma pieprasījuma tirgū un pārdošanas cenas atbilstību tirgus vērtībai. Šī brīža situācijā, Latio aplēses liecina, ka, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu, ir vajadzīgas vidēji 45 dienas[2].
Situācija nekustamā īpašuma tirgū mainās, tāpēc pieprasījuma krituma gadījumā īpašums var zaudēt daļu no sākotnējās vērtības. Šeit ir līdzība ar ieguldījumiem vērtspapīros – abi ir ilgtermiņa ieguldījumi, un tikai ilgs ieguldījuma laiks, kā arī īpašuma kvalitāte var garantēt, ka investīcija nesīs peļņu (pamatā – ekonomikas cikliskuma dēļ). Protams, šī “formula” neattiecas uz savu mūžu nokalpojušiem mājokļiem, kuriem īslaicīga pieprasījuma kāpuma dēļ cena var pieaugt, taču ilgtermiņā tā nepieaugs. Tādēļ ilgtermiņa ieguldījumus labāk veikt īpašumā, kas kvalitātes, atrašanās vietas vai citu aspektu dēļ būs pievilcīgs ilgāku laiku – kā, piemēram, dzīvokļu cenas jaunbūvētās ēkās ar augstāku būvniecības kvalitāti un zemākām apsaimniekošanas izmaksām šogad vidēji ir kāpušas par 16%.
Nauda “piesieta” konkrētai vietai
Trešais – ģeogrāfiskais – apsvērums. Ieguldījums nekustamajā īpašumā “piesaista” naudu konkrētai vietai. Ņemot vērā pieaugošus ģeopolitiskos riskus, investoru acīs kāds reģions pēkšņi var zaudēt savu pievilcību, un, krītoties investīciju plūsmai, var sarukt arī īpašumu vērtība. Taču var notikt tieši pretēji – ekonomika un bizness attīstās, cilvēki atrod labi apmaksātu darbu, nekustamo īpašumu uzņēmumi būvē jaunus namus un vērtība jūsu ieguldījumam būtiski pieaug.
Kas būs īrnieki?
Ja lēmums par ieguldījumu nekustamajā īpašuma ir pieņemts, svarīgi ir saprast, kāda veida īpašums tiks iegādāts un uz kāda veida īrniekiem to varēs orientēt. Ja ir runa par salīdzinoši lētāku dzīvokli, piemēram, padomju laika daudzstāvenē, jautājums ir par dzīvokļa energoefektivitāti un cilvēku vēlmi pārmaksāt par siltumu, teiksim divas vai vairāk reizes (salīdzinot ar t.s. “jauno projektu”[3]). Arī jaunie projekti var būt visai atšķirīgi gan pēc to kvalitātes, gan energoefektivitātes, jo ēkas, kas tapa pirms 2007. gada krīzes, t.s. nekustamo īpašumu “buma” laikā, var būt zemākas kvalitātes par šobrīd celtajām ēkām, jo būvniecības kvalitātes prasības nebija tik augstas, kādas tās ir šobrīd. Daudzas no šīm lietām pircēji saprot tikai pēc darījuma. Swedbank veikts pētījums liecina, ka ceturtā daļa Latvijas iedzīvotāju, kuri jau reiz ir iegādājušies mājokli, atzīst, ka otrreiz lielāku vērību pievērstu noskatītā īpašuma tehniskajam stāvoklim, jo, iegādājoties mājokli, nereti vairāk pakļaujamies emocionāliem impulsiem, pilnībā neizvērtējot papildu izmaksas, ko prasīs mājokļa remonts, mēbeles, siltināšana vai citi labiekārtošanas darbi[4].
Uz nekustamo īpašumu – gan pērkot to savām vajadzībām, gan kā ieguldījumu – vajadzētu paraudzīties ar nākotnes skatu. Kādas varētu būt īrnieku prasības pēc pieciem, desmit gadiem? Iespējams, aktuāls būs elektroauto uzlādes punkts un saules paneļi uz mājas jumta, ērta velonovietne (nojume) pie mājas, iespēja viegli pārveidot dzīvokli dažādām funkcijām – plašai ģimenei, cilvēkiem, kuri strādā no mājām utt. Runājot par dzīvokļa platību, šobrīd pieprasīti ir salīdzinoši mazāka izmēra dzīvokļi, kuru uzturēšanas izmaksas ir zemākas, tāpēc, ieguldot jaunā īpašumā, būtu jāpievērš uzmanība tam, cik funkcionāli būs topošie dzīvokļi. Ne mazāk svarīga ir apkārtējā vide – cik “zaļš” ir pagalms, vai tajā ir rotaļu laukums, cik pieejams ir sabiedriskais transports un vai īpašumā ir vieta mantu glabāšanai.
Augstāk minētie faktori nozīmē, ka ieguldījums nekustamajā īpašumā var nest salīdzinoši labu atdevi no izīrēšanas un vērtības pieauguma (labu īpašumu vērtība aug gadu no gada), taču šis ir ilgtermiņa ieguldījums, kurā jārēķinās ar intensīvu saskarsmi ar cilvēkiem, un ir jāspēj prognozēt nākotnes tendences, kas noteiks cilvēku vajadzības. Tātad bez naudas būs jāiegulda arī zināma enerģija, laiks un zināšanas. Piekrītot citu ekspertu jau sacītajam par šo tēmu, – šis būs labs un auglīgs ieguldījums, ja investoru kopumā interesē nekustamie īpašumi un šīs jomas attīstība. Taču tiem, kam šādas lietas nav sirdij tuvas, iespējams, labāk apsvērt ieguldījumus finanšu tirgos, kas arī piedāvā ieguldīt nekustamajā īpašumā, tikai caur īpaši izveidotiem fondiem. Atdeve solās būt līdzīga, bet, kā saka, vēsturiskie rādītāji negarantē līdzīgu ienesīgumu nākotnē.
[1] Plašāk par šo jautājumu skat. žurnāla IR 2022.g. novembra speciālizlaidumā “Kā dzīvot gudri, silti, izdevīgi”.
[2] https://latio.lv/tendences_oktobris
[3] Izmaksu aptuvenu salīdzinājumu skat.: https://www.bonava.lv/par-kompaniju/Preses-relizes-new/2022/10/par-apkuri-visvairak-maksa-hruscovku-un-pirmskara-maju-iedzivotaji
[4] https://blog.swedbank.lv/maja/pieci-padomi-kas-janem-vera-iegadajoties-majokli-337
