Kādi faktori nosaka īpašuma likviditāti?

Kas ir likviditāte?

Likviditāte nosaka, vai konkrēto īpašumu iespējams pārdot ātri, vienlaikus būtiski neietekmējot tā tirgus cenu. Vienkāršāk sakot, ja īpašums ir likvīds, vari būt drošs, ka tavs ieguldījums nezaudēs vērtību un to varēsi pārdot bez papildus raizēm.

Piemēram, ja tevis iegādāto dzīvokli vai privātmāju varēsi pārdot īsā laika periodā arī pēc pieciem vai desmit gadiem par tādu pašu summu, par kādu to iegādājies, tava īpašuma likviditāte ir augsta. Taču, ja īpašums jau pēc pāris gadiem zaudē savu vērtību un nav pieprasīts tirgū atrašanās vietas, specifiska projekta, neattīstītas infrastruktūras vai cita iemesla dēļ - likviditāte ir zema.

Likvīdākus ieguldījumus nekustamajā īpašumā uzskata par mazāk riskantiem, jo tos ir vieglāk pārdot, ja pēkšņi rodas nepieciešamība pēc skaidras naudas. Turklāt svarīgi neaizmirst, ka arī banka novērtē tava potenciālā nekustamā īpašuma likviditāti - tas var ietekmēt gan bankas sniegtā finansējuma nosacījumus, gan hipotekārā kredīta pirmās iemaksas apjomu.

Kas nosaka īpašuma likviditāti?

Nekustamā īpašuma likviditāti nosaka vairāki faktori, piemēram, atrašanās vieta, tehniskais stāvoklis, platība un pieprasījums pēc līdzīga tipa īpašumiem tirgū.

Atrašanās vieta

Kā norāda īpašumu vērtētāji, nekustamā īpašuma atrašanās vieta teju vienmēr ir svarīgākais mājokļa kritērijs, par ko liecina arī īpašuma cenu atšķirības. Piemēram, īpašumi, kas atrodas blīvi apdzīvotās vietās (pilsētu centros, populāros mikrorajonos vai netālu no sabiedriski nozīmīgām vietām), visbiežāk ir likvīdāki. Šādos rajonos pieprasījums pēc īpašumiem ir nemainīgi augsts, tāpēc tos ir vieglāk pārdot ātri, nesamazinot īpašuma tirgus vērtību.

Savukārt īpašumi, kas atrodas mazāk vēlamās vietās, piemēram, attālos reģionos, rajonos ar augstu noziedzības līmeni vai teritorijās ar zemu pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma, nereti ir mazāk likvīdi. Šo īpašumu pārdošana var aizņemt ilgāku laiku vai tie var tikt pārdoti ātrāk, taču par ievērojami mazāku cenu nekā mājoklis ticis iegādāts.

Nekustamā īpašuma likviditāti jāvērtē pēc cenas un atrašanās vietas attiecības. Piemēram, Vecrīgā nekustamais īpašums ir pieprasīts, taču ļoti dārgs, savukārt attālākajos rajonos īpašums būs lētāks, bet ne tik pievilcīgs neērtās atrašanās vietas dēļ. Meklējot mājokli, optimālākais variants ir izvēlēties labi attīstītu dzīvojamo rajonu netālu no pilsētas centra. 

Mājokļa platība un plānojums

Vēl viens būtisks kritērijs, cenšoties novērtēt, cik mājoklis nākotnē būs pievilcīgs citiem pircējiem, ir tā izmērs un plānojums. Pēc īpašuma vērtētāju domām, šobrīd tirgū vispieprasītākie ir divu un trīs istabu dzīvokļi ar kopējo platību 40-55 kvadrātmetri, kas neatrodas mājas pirmajā stāvā.

Likviditāti ietekmē arī pārdomāts mājokļa plānojums – racionāls mēbeļu un santehnikas izvietojums un telpu funkcionalitāte. Nestandarta risinājumi, kas piemēroti specifiskām vajadzībām un sarežģī komfortablu telpu izmantošanu, samazina mājokļu pievilcību tirgū.

Ēkas tehniskais stāvoklis

Lai tu būtu pārliecināts par īpašuma vērtību ilgtermiņā, priekšroka jādod jaunbūvēm vai nesen renovētām mājām, kas energoefektivitātes ziņā apsteidz vecās ēkas. Šādām ēkām visbiežāk būs augstāki energoefektivitātes rādītāji, jo būs veikta kvalitatīva sienu siltināšana, hermētiski noslēgti logi un durvis, līdz ar to arī ievērojami zemāki apkures rēķini (A, A+ un A++ energoefektivitātes klases mājokļiem apkures izmaksas var būt līdz pat 10 reizēm zemākas nekā E, F vai G klases ēkām).

Ja ēkai, kurā atrodas dzīvoklis, energoefektivitātes klase ir zema, ieteicams ieskatīties renovācijas plānos, kas visbiežāk pieejami ēkas pārvaldniekam. Tādējādi pārliecināsies, vai tiešām pēc renovācijas vari sagaidīt zemākus rēķinus, kā arī augstāku sava dzīvokļa vērtību tirgū.

Apkaime un infrastruktūra

Lai gan lielisks skats pa logu, var palielināt mājas vērtību par vairākiem procentiem, panorāmas skats būs nozīmīgs mājām, kam izpildīti iepriekš minētie kritēriji. Ievērojami būtiskāks likviditātes nosacījums jebkuram mājoklim ir apkaimes un infrastruktūras attīstība - tuvumā atrodas parki, ērta sabiedriskā transporta satiksme, veikali, kā arī autostāvvieta mājas pagalmā. Ja ģimenē ir bērni vai plānots ģimenes pieaugums, jānoskaidro, vai netālu atrodas bērnudārzs un skola, uz kuru atvasēm būs ērti un droši nokļūt patstāvīgi. Pat ja dzīvoklis atrodas tālāk no centra, mājoklis ar labi attīstītu infrastruktūru un drošu vidi piesaistīs daudz lielāku interesi.

Ilgtspējīgie risinājumi

Zaļais dzīvesveids, rūpes par vidi un ilgtspējīga domāšana aktuāla ir arī nekustamo īpašumu tirgū. Mājokļi, kam projektēšanas un būvniecības procesā būs ņemti vērā ilgtspējas aspekti (piemēram, koka daudzdzīvokļu un privātmājas, apzaļumotas teritorijas, pārdomāta notekūdeņu izmantošana, kā arī saules paneļi enerģijas ražošanai) visbiežāk būs ar augstu likviditāti. Šādi mājokļi patērē mazāk enerģijas, ūdens un citus resursus, vienlaikus samazinot ekspluatācijas izmaksas un padarot tos pievilcīgākus potenciālajiem pircējiem. Ilgtspējīgām ēkām ir zemāks riska profils un tās ir pievilcīgākas aizvien pieaugošajai iedzīvotāju daļai, kura ikdienā augstu vērtē videi draudzīgus risinājumus.