Jānis Zaļums, Swedbank Mazo un vidējo uzņēmumu apkalpošanas daļas vadītājs
Saskaņā ar Ekonomikas ministrijas un Centrālās statistikas pārvaldes datiem Latvijā kopumā ir apmēram 39 500 daudzdzīvokļu māju, no kurām pēdējo 10 gadu laikā ar valsts atbalstu renovētas vien aptuveni 1600 ēku — tātad nepilni 4%. Kopā līdz 2050. gadam potenciāls daudzdzīvokļu māju atjaunošanai ir 26 600 māju. Turpinot līdzšinējā tempā, valsts izvirzītā mērķa (nākamo piecu gadu laikā renovēt trešdaļu no visiem daudzdzīvokļu namiem) sasniegšana prasītu vismaz 68 gadus. Tikmēr dzīvojamā fonda īpatsvars, kur pasliktinās māju tehniskā drošība un kas var radīt apdraudējumu māju iedzīvotājiem, strauji palielinās, un nākotnē mēs arvien biežāk redzēsim bēdīgus piemērus, kad renovācija būs vienīgā iespēja nama saglabāšanai.
Pat ja ar visu esošo valsts atbalstu sparīgi uzsāktu atjaunot uzreiz visas nerenovētās daudzdzīvokļu mājas Latvijā, tam šobrīd vienkārši nebūtu pietiekamu būvniecības uzņēmumu un materiālu resursu un, pats svarīgākais, arī pašu iedzīvotāju izpratnes un gatavības. Diendienā darbojoties ar finansējuma piešķiršanas un konsultāciju jautājumiem daudzdzīvokļu namu atjaunošanas jomā, redzam, ka situācija ir visai trausla, sarežģīta un neviennozīmīga. Kādas ir iespējas situāciju mainīt?
Atbilde pēc būtības slēpjas šo trīs pamatelementu stiprināšanā un atbalstā: skaidras, atklātas, kvalitatīvas un laicīgas informācijas aprite, gribētāju atbalstīšana un darītāju sadarbība ar māju dzīvokļu īpašniekiem.
Skaidra, kvalitatīva, atklāta un laicīga informācijas aprite
Daudzdzīvokļu namus iespējams un nepieciešams renovēt arī reģionos, un atrašanās tālāk par 50 kilometriem no Rīgas nav šķērslis. Iepriekšējo gadu daudzdzīvokļu māju renovācijas pieredze liecina, ka ap 80 % māju ir atjaunotas reģionos un ap 20 % māju atjaunotas Rīgā. Swedbank dati rāda, ka pērn tālāk par 50 kilometriem no Rīgas tika finansēti 46 % no visiem daudzdzīvokļu namu pilnas vai daļējas renovācijas projektiem. Tas ir vērā ņemams rezultāts, kas ir bijis iespējams tikai tādēļ, ka kopā satikās gribētāji, namu dzīvokļu īpašnieki, un darītāji, profesionāli projektu vadītāji un profesionāli būvnieki. Taču vissvarīgākais komponents ir nevis nama atrašanās vieta, bet gan skaidra, atklāta un laicīga informācijas aprite visu iesaistīto pušu starpā. Pēc reģionos renovēto māju skaita varam secināt, ka reģionos dzīvokļu īpašnieku izglītošanu, informācijas pasākumus, komunikāciju, projektu vadību un pašu atjaunošanas procesu iesaistītās puses ir spējušas risināt veiksmīgāk.
Kā veidojas ceļš līdz kopsapulces lēmumam? Ja ņemam par piemēru 100 dzīvokļu namu, gandrīz vienmēr redzam, ka apm. 10 dzīvokļu īpašnieki būs ļoti aktīvi un gatavi īstenot nama renovācijas projektu, vēl 10 būs pret jebkādu pārmaiņu īstenošanu, un atlikušie 80 savu nostāju lielā mērā formulēs, ņemot vērā, cik skaidra, saprotama, laicīga un atklāta būs komunikācija par ar nama renovācijas ieceri saistītajiem jautājumiem.
Tāpēc tiem, kas vēlas un ir gatavi uzņemties nama renovācijas virzīšanu, ieteikums — renovāciju noteikti uzsākt ar rūpīgi pārdomātu, fokusētu un viegli uztveramā formātā sagatavotu komunikāciju.
Šim nosacījumam izpildoties, arī vecākās paaudzes nama iedzīvotāji parasti skaidri saskata ieguvumu ne tikai iespējā samazināt izmaksas par mājas apsaimniekošanu un uzlabot dzīves kvalitāti, bet arī atjaunot īpašumu ar stabilu vērtību, kas arī nākamajām paaudzēm būs ieguvums.
Ir svarīgi atgādināt, ka, aizņemoties ēkas kopīpašuma daļas sakārtošanai, savs īpašums nav jāieķīlā. Šāds kredīts netiek piesaistīts konkrētajam “Jānim” vai “Līgai”, kas ir dzīvokļa īpašnieki, bet gan pašam dzīvoklim. Tas nozīmē, ka, mainoties dzīvokļa īpašniekam, piemēram, ja dzīvokļa īpašumu pēc renovācijas pārdod, kredīta maksājumus par veiktajiem uzlabojumiem turpinās veikt jaunais īpašnieks.
Viena no Latvijas īpatnībām, proti, svarīguma piešķiršana apstāklim, “ko par mani padomās citi”, daudzdzīvokļu namu renovācijas projektu īstenošanas gadījumā var nākt tikai par labu. Jo redzam, ka sakārtoti, glīti renovēti daudzdzīvokļu nami ir ne tikai lielisks pašapziņas cēlājs to iedzīvotājiem, bet arī pamudinājums apkārtējo māju dzīvokļu īpašniekiem — sak, “ja kaimiņi varēja, tad mēs arī spējam un varam”.
Izpildoties trim minētajiem komponentiem — aktīvai nama dzīvokļu īpašnieku kopdarbībai, piemēram, dzīvokļu īpašnieku biedrībā, labiem sadarbības partneriem (projekta vadītāja, apsaimniekotāja un būvnieku personā), kā arī skaidrai, vienkāršai un laicīgai informācijas apritei, — mājas atjaunošana var kļūt par sasniedzamu mērķi.
Gribētāji — aktīvi un iesaistīti sava nama iedzīvotāji
Svarīgs nosacījums veiksmīgai daudzdzīvokļu nama renovācijas īstenošanai ir iedzīvotāju spēja apvienoties un risināt visiem kopā sava nama pārvaldīšanas jautājumus. Efektīvs veids gan no pārvaldības, gan juridiskā aspekta ir veidot pašiem savu dzīvokļu īpašnieku biedrību. Turklāt tas ir ne vien efektīvākais formāts daudzdzīvokļu namu atjaunošanai, bet arī iespēja aktīvi iesaistīties un ietekmēt veidu, kā tiek veikta apsaimniekošana, tostarp pilnvērtīgi pārvaldīt mājas finanšu resursus, spoguļojot principu “esmu saimnieks savā namā”.
Biedrība kā formāts dod iespēju ērti un caurskatāmi pārvaldīt nama naudas plūsmu un uzkrājumu, palīdzot justies droši un īstenot plānveidīgu, ar finanšu iespējām samērīgu nama apsaimniekošanu.
Kaut arī top tiesību aktu izmaiņas par dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrāciju, konta atvēršanu un citiem saistītiem jautājumiem, pašreiz tieši dzīvokļu īpašnieku biedrībām piešķiram visvairāk finansējuma māju atjaunošanai.
Nākamais drošības līmenis ir kopīpašuma apdrošināšana, kas pasargā no liela mēroga likstām. Ar to namu dzīvokļu īpašniekiem, kas tiek atjaunoti ar mūsu palīdzību, vienmēr vienojamies, ka šāda izmaksu ziņā neliela pakalpojuma iekļaušana apsaimniekošanā ir tā vērta. Pēdējo piecu gadu pieredze rāda, ka tieši šis aspekts ir vairākas reizes glābis iedzīvotājus no ievērojamiem zaudējumiem pēc māju atjaunošanas (ugunsnelaime, vētru radītie bojājumi u. c.).
Savukārt vēl viena iespēja īstenot iecerētos darbus, piemēram, energoauditu vai pilnīgu nama renovāciju, jau tagad ir aizņemšanās, ko biedrība var īstenot bez liekas aizķeršanās.
Pašu biedrību ietvaros, lai tā būtu veiksmīga lēmumu pieņemšanā par kopīpašuma jautājumiem, svarīga ir visu paaudžu sadarbība un iesaiste. Dibinot sava nama pārvaldes biedrību, tās darbībā jāiesaista katra vecuma grupa. Statistika rāda, ka šobrīd veiksmīgi realizēto renovāciju biedrību valdēs visbiežāk varam redzēt vecākās paaudzes pārstāvjus (ap 80 % no valžu sastāva ir iedzīvotāji, kas vecāki par 55–60 gadiem), kuriem likumsakarīgi ir uzkrāta dzīves pieredze, ko veltīt nama pārvaldes jautājumu risināšanai, tomēr bez jaunāko paaudžu iedzīvotāju iesaistes nama renovācijas projektu īstenošana kļūst teju neiespējama. Jaunā paaudze ir dinamiskāka un nereti vieglāk orientējas visai sarežģītajā dokumentācijā (vai zina, kā un kam vaicāt pēc palīdzības), kā arī ir atvērtāki pārmaiņām un iespējām.
Darītāji — labs projekta vadītājs un būvnieks
Saņemot nākamo apsaimniekošanas rēķinu, apskatiet, kāds uzkrājums ir jūsu mājai. Uzkrājumam remontdarbiem ir liela nozīme, ja dzīvokļu īpašnieki uzsāk mājas atjaunošanas projektu. Ja esošais uzkrājums ir neliels, jāapzinās, ka ir jālemj par tā palielināšanu.
Renovācijas projekta dokumentu sagatavošanas izmaksas vienam dzīvoklim vien var veidot pat līdz 1000 eiro. Tā ir apjomīga izmaksu pozīcija, ko ne vienmēr iespējams segt no izveidotā uzkrājuma. Tomēr tas nenozīmē, ka ar situāciju ir jāsamierinās un māja nevar virzīties uz ēkas renovāciju.
Šīs situācijas risinājumam Swedbank ir izveidots aizdevums, ar ko finansēt energoaudita, tehniskās apsekošanas, tehniskās dokumentācijas, projekta vadības izmaksas. Tāpēc, lai neatliktu uz tālu nākotni reālās situācijas godīgu apzināšanu, tā ir jāsaprot jau šodien!
Piesaistot zinošu projektu vadītāju, kurš specializējas namu atjaunošanas jomā, iedzīvotāji var paļauties, ka nepieciešamā dokumentācija būs atbilstoši sagatavota un darbi uz priekšu virzīsies raiti. Dzīvokļu īpašniekiem un apsaimniekotājam sadarbojoties, jāveic projekta vadītāja atlase, apzinot pieredzi, atsauksmes, kā arī jānosaka skaidra atbildība un pienākumi. Gandrīz visās situācijās, kurās redzam grūtības ar daudzdzīvokļu nama renovācijas projektu virzību, saskatāma negodprātīga būvnieka, nolaidīga projektu vadītāja atbildība, un dažkārt gadās arī kāda dzīvokļu īpašnieka īpaša pretošanās mājas vairākuma lēmumam (nenoliedzami, ka arī tādas situācijas ir pieredzētas). Kā jau minēts iepriekš, šāda pretošanās var būt saistīta ar nepietiekami izskaidrotu mājas atjaunošanas procesu, bažām un neskaidrību par to, kā izmainīsies ikmēneša maksājumi, uzņemoties saistības par mājas atjaunošanu; pats galvenais, nepietiekami izskaidroti ieguvumi, ietaupījumi katrā dzīvokļa īpašumā uz vienu m2 pēc mājas atjaunošanas, piemēram, mainot un sakārtojot apkures sistēmu.
Daži piemēri no nesen renovētām 45 un 52 dzīvokļu mājām parāda, ka ietaupījums tieši apkures izmaksām pēc renovācijas uz vienu m2 var sasniegt no 0,67 līdz pat 0,75 eiro.
Svarīgi atcerēties, ka aprēķinus par katras mājas ieguvumiem, ietaupījumiem aprēķina individuāli katrai mājai.
Programma tiek īstenota Eiropas Savienības Atjaunošanas un noturības mehānisma ietvarā #NextGenerationEU.
