Augstā inflācija un ar tās ierobežošanu saistītā ECB bāzes procentu likmju paaugstināšana pērn ir jūtami sabremzējusi jaunu mājokļu iegādi un kreditēšanas apjomu Baltijas valstīs. Pērn 11 mēnešos Swedbank Latvijā izsniegto mājokļa kredītu summa bija par 15% mazāka nekā attiecīgajā periodā 2022. gadā. Swedbank veiktā iedzīvotāju aptauja[1] liecina, ka augsto cenu dēļ mājokļu pieejamība šobrīd tiek vērtēta negatīvi, īpaši norādot uz jaunu dzīvokļu un privātmāju nepieejamību ārpus Rīgas un Pierīgas. Jaunu mājokli iegādāties vai būvēt šogad plāno aptuveni 16% iedzīvotāju.
“Pieprasījums pēc kredītiem mājokļa iegādei pērn saruka visās Baltijas valstīs, ko ietekmēja dzīves dārdzība un, protams, Euribor likmes. Taču Latvijā kritums Swedbank izsniegto mājokļu kredītiem bija mazākais starp kaimiņvalstīm – mīnus 10% no jauna izsniegto kredītu skaita ziņā, kamēr Igaunijā tas kritās par 18%, bet Lietuvā pat par 22%. Nemainīgs pieprasījuma pieaugums gan vērojams tieši energoefektīvu mājokļu iegādei vai būvniecībai. Te jāatzīmē, ka ilgtspējīgu mājokļu iegādei, būvei un energoefektivitātes risinājumiem pērn ar 0% bankas likmi piešķirti 90 miljoni eiro. Šo iespēju izmantojušas kopumā 640 ģimenes, kas tuvāko divu gadu laikā ietaupīs trīs miljonus eiro. Kopumā redzam, ka labvēlīgāki kreditēšanas nosacījumi arī ietekmē iedzīvotāju vēlmi iegādāties “zaļākus” mājokļus, tāpēc ceram, ka šajā virzienā turpināsies gan valsts aizsāktās atbalsta programmas energoefektivitātes uzlabošanai, gan arī citas privātās un publiskās iniciatīvas ilgtspējīgāka dzīvojamā fonda izveidē Latvijā,” stāsta Normunds Dūcis, Swedbank Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Latvijā.
Ja raugās uz mājokļa kredīta saņēmēja “portretu” Latvijā, tad pēc Swedbank datiem aizņēmējs ir 31 līdz 35 gadus vecs, un mājsaimniecības ieņēmumi pārsniedz 2500 eiro mēnesī. Vidējā hipotekārā aizdevuma summa Latvijā pērn sasniedza 84 000 eiro, kas par 5 procentpunktiem pārsniedz vidējo summu 2022. gadā. Vairāk nekā puse aizņēmēju (54%) saistību segšanai novirza mazāk nekā 30% no ikmēneša ienākumiem, bet trešdaļai klientu ir arī līdzaizņēmējs.
Aug aktivitāte un pieprasījums reģionos
Aptuveni puse no visiem jaunajiem aizdevumiem pērn izsniegti mājokļu iegādei vai būvei Rīgā, ap 20% Pierīgā, bet 30% – Latvijas reģionos (starp līderiem var minēt Jelgavas, Ogres, Liepājas un Valmieras novadus). Zīmīgi, ka reģionos izsniegto aizdevumu īpatsvars pērn ir pieaudzis par 4 procentpunktiem, kamēr Rīgā un Pierīgā tas nedaudz sarucis. Vairāk nekā trešdaļa (36%) no mājokļa kredītiem, kas paredzēti privātmāju būvei, ir izsniegti reģionos.
Ņemot vērā būvniecības izmaksu kāpumu, lielākā aktivitāte bijusi tā saucamajā dzīvokļu otrreizējā tirgū, kas veido 65% no visiem pērn izsniegtajiem aizdevumiem. Tie pamatā ir salīdzinoši nelieli un vidēja izmēra (36m2 – 75m2) dzīvokļi padomju laikā būvētās mājās, un vidējā aizdevuma summa svārstās ap 60 tūkstošiem eiro. Vidējais aizdevuma termiņš – 21 gads.
Divas reizes lielāku summu – vidēji 121 tūkstoti eiro – cilvēki pērn aizņēmušies dzīvokļu iegādei t.s. jauno projektu ēkās. Šādu īpašumu īpatsvars veido 11% no pērn izsniegtajiem aizdevumiem, kas ir mazliet mazāk nekā gadu iepriekš (-2 procentpunkti.). Pieaugot nekustamo īpašumu cenām, par 13 procentpunktiem audzis arī vidējais aizdevuma apmērs. Dzīvokļu vidējais izmērs – no 56m2 līdz 75m2, bet aizdevuma termiņš – 25 gadi.
13% no izsniegtajiem aizdevumiem pērn veidoja agrāk būvētu privātmāju iegāde, kur vidējā aizdevuma summa bija 111 tūkstoši eiro, bet aizdevuma termiņš – 25 gadi. Ieguldot naudu agrāk būvētas privātmājas iegādē, pircēji iegūst salīdzinoši lielāku platību (100m2 – 150m2), nekā pērkot dzīvokli vai būvējot māju no jauna. Savukārt jaunas mājas iegādes vai būvniecības gadījumā vidējā platība ir 137m2, bet aizdevuma vidējā summa – 160 tūkstoši eiro. Aizņēmuma summa pērn ir kāpusi (+ 6 procentpunkti.), bet iegūstamā platība samazinājusies (-11 m2).
“Ja pirms trim gadiem apmēram 90% darījumu notika laikā, kad īpašumu vēl tikai projektēja vai būvēja, pagājušā gada nogalē šādu darījumu skaits nokritās līdz 30%. Cenu kāpums jaunajos projektos turpinājās, gada nogalē sasniedzot vidēji 2600 eiro par kvadrātmetru. Šobrīd piedāvājumā esošajos projektos Rīgā un Pierīgā vidējā cena jau ir 2700 eiro par kvadrātmetru. Piedāvājumā ir aptuveni 1200 gatavu dzīvokļu, bet būvniecībā vairāk nekā 2100 jaunu dzīvokļu, no kuriem rezervēti ir aptuveni trešdaļa. Redzam, ka nekustamā īpašuma attīstītāju vidū valda zināma piesardzība, jo plānošanas stadijā ir aptuveni 1100 dzīvokļu, kuru būvniecībai būtu jāsākas šogad. Var teikt, ka nogaidoša piesardzība ir jūtama abās pusēs – gan no īpašuma pircēju, gan attīstītāju puses. Visticamāk, abi gaida ECB lēmumu par bāzes likmju samazināšanu,” norāda Marika Toma, Swedbank Hipotekārās kreditēšanas atbalsta daļas sadarbības partneru vadītāja.
Cilvēki nogaida – atbaida cenas, norāda uz piedāvājuma trūkumu
Aptaujājot iedzīvotājus par viņu plāniem mainīt vai iegādāties jaunu mājokli, secināms, ka lielākā daļa (69%) šogad šādu ieceri nedomā realizēt. Kopumā tikai 16% cilvēku šogad ir iecerējuši uzlabot dzīves apstākļus, – no tiem 6% plāno uzsākt privātmājas būvniecību vai renovāciju, bet 4% plāno iegādāties pirmo dzīvokli. Savukārt 14% respondentu lēmumu šajā jautājumā pagaidām nav pieņēmuši.
“Apskatot aptaujas datus par Latvijas iedzīvotāju vēlmēm attiecībā uz jaunu mājokli, dominē vajadzība pēc lielāka privātuma, ko min 42% respondentu, kuri ir ieplānojuši dzīvesvietas maiņu. Otra populārākā vēlme ir iegūt plašāku dzīves telpu, bet trešais faktors ir jaunā mājokļa energoefektivitāte. Ņemot vērā, ka plašāku dzīves telpu un privātumu pamatā nodrošina privātmāja, var prognozēt, ka, mājokļu tirgum atkopjoties, pieaugs pieprasījums pēc energoefektīvām privātmājām,” atzīmē Normunds Dūcis.
Vērtējot mājokļu iegādes pieejamību, 59% respondenti to vērtē kā sliktu, jo īpašumi ir pārāk dārgi. Kā galvenais iemesls, kas cilvēkus attur no dzīvesvietas maiņas, tiek minēta apmierinātība ar pašreizējo dzīvesvietu (56%), bet 39% uzskata, ka pašlaik ir pārāk augstas nekustamo īpašumu cenas. Savukārt katrs piektais jeb 23% cilvēku kā galveno šķērsli min augstās aizdevumu procentu likmes.
Lielākā daļa respondentu saskata īpašuma piedāvājuma trūkumu reģionos: 31% uzskata, ka ir nepietiekams dzīvokļu piedāvājums t.s. jaunajos projektos reģionos, bet 27% norāda uz jaunu privātmāju piedāvājuma nepietiekamību. 25% akcentē piedāvājuma trūkumu jaunajos projektos Rīgā un Pierīgā.
No respondentiem, kuri šogad plāno iegādāties dzīvokli vai būvēt privātmāju, aptuveni trešdaļa (31%) plāno izdevumus līdz 100 tūkstošiem eiro, bet 23% plāno ieguldīt līdz 200 tūkstošiem eiro. 16% cilvēku uzskata, ka procentu likmes ir sasniegušas augstāko punktu un ir gaidāms to kritums, tāpēc šis gads ir piemērots laiks mājokļa nomaiņai.
Līva Zorgenfreija, Swedbank galvenā ekonomiste, norāda: “Prognozējam, ka inflācijas atkāpšanās un vājums Eiropas ekonomikā ļaus ECB sākt mazināt procentu likmes jau šī gada aprīlī. Turklāt algas Latvijā šogad turpinās salīdzinoši strauji augt. Tas nozīmē, ka zemākais punkts mājokļu pieejamībā jau drīz varētu būt garām un palielināsies to mājsaimniecību īpatsvars, kas ar kredīta palīdzību varēs atļauties iegādāties savu mājokli.
[1] Iedzīvotāju aptauja veikta š.g. janvārī sadarbībā ar OMD, tajā piedalījās vairāk nekā 700 respondenti vecumā no 25 līdz 60 gadiem, kuru ienākumi pārsniedz 1000 eiro mēnesī uz vienu ģimenes locekli.
