Kāpēc jāslēdz rokasnaudas līgums?
Swedbank Juridiskās pārvaldes vadītāja Agnese Garda skaidro: “Rokasnaudas līgumu parasti slēdz, lai apliecinātu nopietnu interesi iegādāties īpašumu. Pircējs, kurš noskatījis savu nākamo mājokli, vēlas garantijas, ka laikā, kamēr tiek kārtots kredīts vai tiek veikta pamatīgāka visu apstākļu noskaidrošana, pārdevējs to nepārdos citam, savukārt pārdevējs zina, ka īpašumam ir pircējs. Iniciators var būt jebkura puse, bet rezultāts ir abpusējs apliecinājums nodomu nopietnībai.”
Kur tas jādara, un kas jāzina?
Rokasnaudas līgumu var slēgt pie notāra, bet tas nav obligāti. Tā ir divu cilvēku vienošanās, kuru apstiprina ar parakstiem. Līguma būtiskos noteikumus regulē Civillikums, līdz ar to līgumā jāparedz tikai galvenās lietas – līguma termiņš jeb termiņš, līdz kuram būtu jānoslēdz pirkuma līgums, pērkamais objekts, tā apgrūtinājumi vai apgrūtinājumu neesamība, pirkuma summa un rokasnaudas summa. Iespējams pievienot arī atsevišķus papildu nosacījumus, piemēram, par norēķinu kārtību, kas tiks noteikta pirkuma līgumā. Jo skaidrāk darījums atrunāts rokasnaudas līgumā, jo mazāk risku nevienoties par kādu pirkuma līguma nosacījumu. Piemēram, ja pirkuma līgumā pārdevējs vēlētos saņemt naudu pirms īpašumtiesību pārejas un hipotēkas nostiprināšanas.
Rokasnaudas līguma nosacījumi paredz, ka gadījumā, ja pircējs atsakās no pirkuma, viņš zaudē iemaksāto summu, savukārt, ja pārdevējs atsakās īpašumu pārdot, viņam būs šī summa jāatmaksā pircējam dubultā. Jo lielāka iemaksājamā rokasnauda, jo rūpīgāk jāizvērtē līgums un arī darījuma puse, lai līguma nepildīšanas gadījumā naudu nezaudētu. Ja rodas kādi strīdi un neskaidrības vai arī kāda no pusēm nepilda savas saistības, situācijas risinājumus nosaka jau minētais Civillikums.
Kādu noteikt summu un termiņu?
Summa un līguma darbības termiņš nevienā likumā nav noteikts, līdz ar to par tiem nāksies vienoties. Ierastā prakse ir rokasnaudā iemaksāt 5–10% no darījuma summas, bet tikpat labi tie var būt vien pāris simti eiro. Svarīgi ir saprast, vai šī summa rada drošības sajūtu gan pircējam, gan pārdevējam. Ja tā būs pārāk maza, nav izslēgts, ka īpašuma tirdzniecība turpināsies, tikai gala cenā ierēķinot iespējamos zaudējumus, ko radīs rokasnaudas līguma laušana. Arī pārdevējam pārāk maza drošības nauda nesniegs miera sajūtu, jo pircējam ir vienkāršāk pārdomāt. Lai arī rokasnaudas līgums ir vienošanās par to, ka abas puses piekrīt veikt darījumu, tas neaizliedz meklēt citas iespējas, tikai jāņem vērā sekas un soda sankcijas, ja līgums tiks pārkāpts.
Kā var palīdzēt banka?
Rokasnaudas līgumu slēdz divas personas, un banka šajā procesā nepiedalās, tomēr ir lietas, kas tajā noteikti jāizdara. Swedbank Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Normunds Dūcis atzīmē, ka rokasnaudas līgumu noteikti nevajadzētu slēgt, pirms saņemts bankas atzinums par to, ka kredīts ir pieejams un cik lielā apjomā. Tātad ieteikums ir pavisam vienkāršs: pirms meklēt īpašumu vai slēgt līgumu ar pārdevēju, konsultēties ar bankas speciālistu un noskaidrot savas kredītiespējas, konkrēti – cik lielu summu varēs saņemt kā aizdevumu. Svarīgi ir arī saprast, cik daudz laika aizņems dokumentu kārtošana, lai iegūtu kredītu, kā arī lai nokārtotu formalitātes ar Zemesgrāmatu. Ja rokasnaudas līgumā paredzētais termiņš, kurā jāveic pirkums, izrādīsies nepietiekams kredīta saņemšanai, nāksies lūgt pārdevēju termiņu pagarināt vai arī iemaksātā nauda tiks pazaudēta. Tāpat jāņem vērā, ka iemaksātā rokasnauda var būt daļa no pirmās iemaksas, bet tikai tādā gadījumā, ja tās iemaksu var pierādīt. Tātad visdrošāk iemaksu veikt ar pārskaitījumu.
Kādi ir iespējamie riski?
Ober Haus Dzīvojamo platību nodaļas vadītāja Kristīne Dubane norāda, ka, iegādājoties īpašumu, visdrošāk ir izmantot speciālista palīdzību. Viņa piekrīt, ka praksē pamata kļūda ir pārāk īss termiņš pirkuma līguma noslēgšanai. Bankas speciālisti vai mākleri noteikti var palīdzēt to izvērtēt. Ir jāsaprot, vai īpašumam nav apgrūtinājumu un parādu. Viens no aspektiem, ko, veicot darījumu, cilvēki piemirst, – līgumā obligāti nepieciešams pārdevēja laulātā drauga paraksts. Mēdz gadīties situācijas, ka cilvēki tikai pie notāra uzzina, ka īpašumu nevar pārdot bez laulātā drauga piekrišanas. Slēdzot rokasnaudas līgumu, jāapzinās arī, ka nekādi apstākļi, kas var atklāties vēlāk, neietekmē tā izpildi, ja vien iepriekš nav paredzēti līgumā. Piemēram, ja atklājas fakti, kas būtiski samazina īpašuma vērtību, bet rokasnaudas līgumā šāda situācija nav atrunāta, pircējam nav tiesību pieprasīt līguma atcelšanu. Vēlāk, protams, var vērsties tiesā, bet tas ir ilgs un sarežģīts process bez mazākās garantijas, ka to izdosies uzvarēt. Rokasnaudas līgumā var paredzēt, ka jau pēc tā slēgšanas pircējam ir tiesības pārbaudīt īpašuma stāvokli un izbeigt rokasnaudas līgumu, nezaudējot rokasnaudu, ja atklājas kādi būtiski neatbilstoši apstākļi. Tomēr visdrošāk ir visas pārbaudes veikt pirms rokasnaudas līguma slēgšanas un darīt to ar mierīgu sirdi.
Vai pirkuma priekšlīgumi un rezervācijas līgumi atšķiras no rokasnaudas līgumiem?
Šobrīd nekustamā īpašuma tirgū ir daudz piedāvājumu rezervēt dzīvokļus vēl ekspluatācijā nenodotās mājās. Dzīvē tas nozīmē, ka pārdevējs piedāvā potenciālajiem pircējiem nevis rokasnaudas līgumu, bet priekšlīgumu vai rezervācijas līgumu, pircējs iemaksā rezervācijas naudu un gaida, kad māja tiks uzbūvēta, nodota ekspluatācijā un sadalīta dzīvokļos. Tas dažkārt var ilgt arī pusgadu vai gadu. Tādos līgumos būtu jāievērš uzmanība, kā tiek nosaukta naudas summa, kuru pircējs samaksā, – arī priekšlīgumā vai rezervācijas līgumā iemaksājamo naudas summu var nosaukt par rokasnaudu, bet biežāk tā tiek formulēta kā pirmā iemaksa vai rezervācijas maksa. Tādā gadījumā, pārdevējam neizpildot saistības, netiek piemērots likuma regulējums par rokasnaudu un iemaksātās summas atgriešanu dubultā apmērā, ja vien to speciāli neparedz līgums.
