Tomēr Swedbank Robur Fastighet, A fondu daļu klase, kura daļas ir pieejams tirdzniecībai Zviedrijā, pēdējo 10 gadu laikā ir sasniedzis vairāk nekā 200% lielu pieaugumu un 2023. gadā uzrādīja aptuveni 10% ienesīgumu. Swedbank Robur Fastighet (Real Estate), C fondu daļu klase tika atvērta tirdzniecībai Baltijas valstīs tikai 2021. gadā. Par fonda daļu klašu atšķirībām var uzzināt fonda informācijas brošūrā.
Swedbank Robur Fastighet ir aktīvi pārvaldīts akciju fonds, kas ieguldījumus veic galvenokārt uzņēmumos, kuri savā darbībā koncentrējas uz nekustamo īpašumu, piemēram, īpašumu apsaimniekošanas uzņēmumos, brokeru sabiedrībās un būvniecības uzņēmumos Zviedrijā un visā pasaulē. Parasti 25% ieguldījumu ir Zviedrijā un 75% – citur pasaulē. Fonds var veikt ieguldījumus arī citos uzņēmumos, kam pārsvarā ir materiālie aktīvi, piemēram, mežsaimniecības un enerģētikas uzņēmumi.
Swedbank Robur Fastighet A 2023. gadā saņēma prestižās reitingu aģentūras Refinitiv Lipper apbalvojumu, atzīstot to labāko globālo nekustamā īpašuma fondu 5 un 10 gadu termiņā Ziemeļvalstu tirgū un 10 gadu termiņā Eiropas tirgū. Fonda pārvaldnieks Fredriks Mattsons (Fredrik Mattsson) dalās savā redzējumā par nekustamā īpašuma tirgu un to, kā viņš atrod interesantus ieguldījumu objektus.
Globālais fokuss nodrošina portfeļa diversifikāciju
Swedbank Robur Fastighet fondam ir aptuveni 50 ieguldījumi, kas sadalīti pa dažādām valstīm un segmentiem nekustamā īpašuma nozarē.
- Ar ko šis fonds atšķiras no citiem nekustamā īpašuma fondiem, kas iegulda tikai Zviedrijas nekustamā īpašuma uzņēmumos?
Fonds iegulda dažādos nekustamā īpašuma nozares apakšsegmentos, ne tikai tradicionālajos segmentos, piemēram, mājokļu un loģistikas. Tas iegulda arī nišas segmentos, piemēram, datu centros un telekomunikāciju torņos, tādējādi nodrošinot plašu diversifikāciju. Nekustamā īpašuma fondam, kas koncentrējas tikai uz Zviedriju vai Ziemeļvalstīm, ir grūti piekļūt vairākiem no šiem specializētākajiem segmentiem, piemēram, telekomunikāciju torņiem, skaidro Fredriks Mattsons.
- Vai ir kaut kas, kas Zviedrijas nekustamā īpašuma tirgu atšķir no citu valstu nekustamā īpašuma tirgiem?
Jā, ir noderīgi zināt, ka nekustamā īpašuma uzņēmumi ārpus Zviedrijas, piemēram, ASV, bieži vien ir nekustamā īpašuma ieguldījumu trasti (REIT). Šī struktūra vienkāršo nodokļu piemērošanu uzņēmuma peļņai, ja tas gandrīz visu peļņu sadala. Līdz ar šādu struktūru, kurā praktiski visa peļņa tiek sadalīta, šiem uzņēmumiem parasti ir mazāks aizņemto līdzekļu īpatsvars jeb finanšu svira nekā Zviedrijas nekustamā īpašuma uzņēmumiem. Tāpēc Zviedrijas nekustamā īpašuma uzņēmumiem ir atšķirīgas iespējas salīdzinājumā ar REIT attiecībā uz projektu īstenošanu, īpašumu iegādi utt. Tomēr no Zviedrijā pastāvošās struktūras izriet tas, ka Zviedrijas nekustamā īpašuma uzņēmumiem ir lielāks aizņemto līdzekļu īpatsvars, salīdzinot starptautiskā mērogā, saka Fredriks Mattsons.
Šo nozari ir skārusi negatīva ietekme, taču daudz kas tomēr liecina par uzņēmumiem.
- Ir daudz runāts par problēmām nekustamā īpašuma tirgū. Kāds ir tavs viedoklis par to?
Nekustamā īpašuma uzņēmumiem bieži vien ir prognozējami nomas ienākumi un īpašumi ar skaidru tirgus vērtību, kas salīdzinājumā ar citām nozarēm sniedz labas iespējas pie relatīvi liela aizņemto līdzekļu īpatsvara. Tāpēc strauji augošās procentu likmes tiem ir radījušas būtisku negatīvu ietekmi. Vissmagākā ietekme ir bijusi nekustamā īpašuma uzņēmumiem ar lielu aizņemto līdzekļu īpatsvaru, kuriem ir mainīgas procentu likmes un zema ienesīguma īpašumu, piemēram, dzīvojamo ēku, portfelis. Līdz ar to vairākiem Zviedrijas uzņēmumiem ir nācies atcelt vai samazināt dividendes un atsevišķos gadījumos pat veikt jaunu akciju emisiju, skaidro Fredriks Mattsons, piebilstot:
Daudzi Zviedrijas nekustamā īpašuma uzņēmumi arī ir ievērojami ierobežojuši jaunu projektu īstenošanu, un daudziem no tiem ir nācies rīkoties piesardzīgi un nogaidoši. Taču, spriežot pēc neiznomāto telpu rādītājiem un nomas ienākumiem, situācija joprojām šķiet laba. Jāatzīmē, ka, runājot par nomas maksu komercīpašumu nomas līgumos, piemēram, biroju nomas līgumos, nomas maksa parasti tiek indeksēta atbilstoši inflācijai, kas ir bijusi ievērojama.
Četri stūrakmeņi interesantu uzņēmumu atklāšanai
- Tu meklē uzņēmumus visā pasaulē. Fonda ieguldījumi ir sasaistīti ar dažādiem nekustamā īpašuma nozares apakšsegmentiem, piemēram, loģistikas/rūpniecības, telekomunikāciju torņiem, datu centriem, noliktavām un dzīvojamo nekustamo īpašumu. Kā tu izlem, kuros uzņēmumos ieguldīt?
Man ir četri stūrakmeņi jeb pamatprincipi, pēc kā es vados, meklējot nekustamā īpašuma uzņēmumus. Viens no tiem ir tas, ka es galvenokārt koncentrējos uz darbības rezultātu, t. i., nekustamā īpašuma uzņēmuma operacionālo sniegumu, pauž Fredriks Mattsons.
Darbības rezultāti ir kaut kas, ko uzņēmumi lielākoties var ietekmēt, piemēram, ar to, cik efektīvi tie iznomā telpas, cik efektīvi tās izmanto un cik lielu enerģijas ietaupījumu tie panāk. Vēl es raugos uz neto aktīvu vērtību, taču to lielākoties ietekmē tādi ārējie faktori kā procentu likmes un pensiju fondu vēlme ieguldīt īpašumos, t.i., virkne faktoru, kas ir ārpus nekustamā īpašuma uzņēmumu kontroles.
Kā piemēru uzņēmumam, kuru Fredriks Mattsons uzskata par tādu, kas labi veicina darbības rezultātu, var minēt Sagax (aptuveni 8% no fonda portfeļa). Tam pieder noliktavas un vieglās rūpniecības īpašumi galvenokārt Ziemeļeiropā, no kuriem aptuveni 25% atrodas Zviedrijā un vairāk nekā 30% – Somijā.
Uzņēmums ir kontrolēti paplašinājis savu darbību starptautiskā mērogā, tostarp Francijā, piesaistot vietējos nekustamā īpašuma speciālistus. Man patīk, ka uzņēmumam ir interesanta organiska attīstība un tas jau vairākus gadus ir uzrādījis lieliskus rezultātus. Būtisks faktors, kas veicina labos rezultātus, ir arī tas, ka tam ir ļoti spējīgs uzņēmuma vadītājs, kurš ir arī uzņēmuma galvenais īpašnieks. Laba vadība ir otrais no maniem četriem stūrakmeņiem, saka Fredriks Mattsons.
- Kāpēc vadība ir interesants aspekts?
Labai vadībai ir izšķiroša nozīme, lai ilgtermiņā radītu vērtību akcionāriem. To nosaka dažādi faktori, tostarp kapitāla sadalījums, piemēram, investējot projektos, kas nodrošina labu pašu kapitāla atdevi, bet arī vadības izveidotā korporatīvā kultūra. Man svarīgs vērtēšanas kritērijs ir tas, vai vadība laika gaitā ir spējusi palielināt uzņēmuma darbības rezultātu vairāk nekā konkurenti, skaidro Fredriks Mattsons.
Fredriks Mattsons kā trešo stūrakmeni atzīmē uzņēmumus ar interesantu nišu:
Equity Lifestyle Properties (aptuveni 3% no fonda portfeļa) ir piemērs uzņēmumam ar interesantu un skaidru nišu. Tam pieder kempingi un objekti, ko ASV sauc par "ražotajiem mājokļiem", t.i., vienkāršākām mājām, kuras var pārvietot, bet praktiski reti kad kāds to dara. Equity Lifestyle īpašumā ir visa zeme un koplietošanas objekti, piemēram, baseini. Viņi iekasē ikmēneša maksu par to, ka uz viņu zemes atrodas kemperis vai māja, un par koplietošanas objektu izmantošanu.
Laika gaitā tas ir pierādījis sevi kā ļoti stabilu biznesa modeli, galvenokārt tāpēc, ka tiek būvēts tik maz jaunu objektu, tādējādi tirgū veidojoties pastāvīgi nepietiekamam šāda veida objektu piedāvājumam. Tas ir ļāvis uzņēmumam labi attīstīties nomas ieņēmumu ziņā. Pēdējo 20 gadu laikā tas ir spējis palielināt īres maksu par 2% vairāk nekā kāpusi inflācija, pateicoties savai cenu noteikšanas spējai. Jāatzīmē, ka gan treileri, gan manis minētās vienkāršākās mājas parasti ir īrnieku brīvdienu mājas. Tās parasti nav viņu galvenās dzīvesvietas.
Ceturtais stūrakmens, uz kuru balstās pārvaldība, ir ilgtspēja, īpašu uzmanību pievēršot uzņēmumu oglekļa dioksīda emisijām.
Man pastāvīgi ir diskusijas ar fonda lielākajiem emitētājiem, pārrunājot, kā tie var samazināt savu oglekļa dioksīda emisiju “pēdas spiedumu”. Es arī aktīvi strādāju, lai panāktu, ka uzņēmumi pievienojas Zinātniski pamatoto mērķu iniciatīvai. Tā ir iniciatīva, kurā uzņēmumi apņemas ievērot Parīzes nolīguma mērķus un veikt pasākumus, lai ierobežotu globālo sasilšanu līdz 1,5 grādiem. Šīs iniciatīvas būtiska priekšrocība ir tās zinātniskais pamatojums, kas padara to ļoti konkrētu. Par šo iniciatīvu esmu runājis ar uzņēmumiem jau vairākus gadus, un ir apsveicami, ka tai pievienojas arvien vairāk uzņēmumu. 2020. gadā 10% no fonda ieguldījumiem bija piesaistīti un saskaņoti ar šiem zinātniski pamatotajiem mērķiem. Šodien šis rādītājs pārsniedz 60%, norāda Fredriks Mattsons.
Vēl viena pozitīva iezīme ir tas, ka Zviedrijā beidzot lielāka uzmanība tiek pievērsta renovācijai un materiālu atkārtotai izmantošanai, nevis tikai nojaukšanai un būvēšanai no jauna. Domāju, ka tuvākajos gados šī joma būs ļoti aktuāla, un cerams, ka šī tendence paplašināsies arī citās valstīs, piemēram, ASV.
Kā aktīvs pārvaldnieks vēlos uzsvērt, ka ilgtspēja ir plaša joma, un man ir sarunas ar uzņēmumu vadību par dažādiem jautājumiem, piemēram, par to, vai uzņēmumā ir liela darbinieku mainība. Tādējādi ilgtspējas jomā es strādāju ne tikai pie oglekļa dioksīda izmešiem un zinātniski pamatotajiem mērķiem.
Argumenti par labu ieguldījumiem nekustamajā īpašumā
- Kāpēc, tavuprāt, ir vērts ieguldīt nekustamā īpašuma nozarē?
Nekustamais īpašums ir interesanta aktīvu klase, galvenokārt tāpēc, ka tam ir stabilas un paredzamas naudas plūsmas, pateicoties kam tas ir piemērots labi diversificētam portfelim. Turklāt fonds investē dažādās valstīs, kā arī dažādos nekustamā īpašuma nozares segmentos, tādējādi nodrošinot labu riska diversifikāciju un labi diversificētu “ekspozīciju” pasaules nekustamā īpašuma tirgum, norāda Fredriks Mattsons.
Publicēts 2024. g. 17. janvārī, plkst. 09:24.
