Дом

Недвижимость взята в кредит совместно, но отношения не зарегистрированы – кто ее унаследует?

Поскольку все больше пар живут в незарегистрированных партнерских отношениях, нередко возникают вопросы – что произойдет с совместной недвижимостью и кредитными обязательствами по ней, если кто-то умрет?

Как бы резко это ни звучало, это реальность, с котором приходится считаться и с которой сталкивается достаточно много жителей. Поэтому мы обратились к адвокату бюро присяжных адвокатов Ellex Kļaviņš Райвису Лейманису и юристу юридического департамента отдела финансирования Swedbank Карине Малыше с вопросом, что в этот трудный момент происходит с правами собственности в случае, если пара не находится в браке.

Если пара живет в незарегистрированных отношениях, при этом они созаемщики по кредиту на недвижимость

В отношениях с банком во время выполнения обязательств по кредитному договору статус созаемщиков не различается – зарегистрирован у пары брак или она живет в незарегистрированных отношениях. Однако различается порядок наследования.

Статус созаемщика обычно предусматривает, что каждый из созаемщиков несет солидарную ответственность, то есть полностью отвечает за выполнение всех кредитных обязательств, истекающих из совместно подписанного договора займа, перед кредитором (банком) независимо от выполнения обязательств вторым созаемщиком.

Поэтому если один из созаемщиков умирает, второй продолжает нести ответственность за выполнение всех обязательств по договору займа.

Если оставшийся в живых созаемщик не будет выполнять кредитные обязательства, банк получит право возбудить процесс взыскания против него, а также в отношении заложенной для обеспечения кредита недвижимости, поскольку смерть созаемщика не отнимает у банка права на зарегистрированную в Земельной книге ипотеку. Если заложенная для обеспечения договора займа недвижимость принадлежит только оставшемуся в живых созаемщику, то в его отношениях с банком фактически ничего не поменяется, поскольку в Земельной книге никаких изменений вносить не надо. В свою очередь, если недвижимость, заложенная для обеспечения договора займа, принадлежала умершему полностью или частично, то эта недвижимость (ее соответствующая доля) наследуется (со всей банковской ипотекой) аналогично прочему имуществу умершего, не заложенному в банке (например, транспортным средствам, мебели, деньгам). В этом случае и начатый банком процесс взыскания по отношению к заложенной недвижимости может длиться дольше в связи с необходимостью решить вопросы наследства.

Если пара живет в незарегистрированных отношениях, существенным вопросом может быть такой: имеет ли право оставшийся в живых созаемщик унаследовать недвижимость умершего созаемщика. Закон предусматривает, что право наследования имеет только супруг/-а или родственник умершего, поэтому обычно такой оставшийся в живых созаемщик ничего не унаследует. Однако надо различать случаи, когда наследование возможно и тогда, когда партнеры не находятся в браке, особенно если факт смерти не является неожиданным, а стал, например, результатом длительного заболевания. Обычно люди стараются заблаговременно уладить эти формальности и совершают одно из нижеупомянутых действий: заключают договор дарения, по которому право собственности на недвижимость уже заранее перерегистрируется на второго созаемщика, оформляют завещание или заключают договор наследования.

Как неженатым парам позаботиться о благосостоянии семьи и партнера в случае неожиданных поворотов?

В Латвии законодательством не предусмотрено особого регулирования имущественных отношений и имущественных последствий между совместно живущими партнерами, у которых не зарегистрированы отношения. Факт совместного проживания пары также не дает дополнительных прав в сфере наследования, поэтому единственным юридическим решением является оформление супружества. В свою очередь, парам, у которых не зарегистрированы отношения или для которых это не является решением, надо обдумать другие юридические шаги, которые могут облегчить ситуацию в случае смерти партнера, в том числе составление завещания или заключение договора наследования и заключение договора страхования жизни.

Возможные решения

  • Оформление совместно приобретенной недвижимости, в том числе заложенной в банке в качестве обеспечения, в качестве совместной собственности. Например, если пара в кредит приобрела недвижимость, которая оформлена на имя одного партнера, то в случае смерти собственника второй партнер по закону ее не унаследует. Напротив, если приобретенную недвижимость пара зарегистрировала как совместную собственность напополам, то оставшийся в живых партнер сохранит свою половину недвижимость, а также получит законное преимущественное право покупки в отношении второй половины недвижимости. Однако регистрирование совместной собственности, а также получение преимущественного права покупки не решает проблему полностью, поскольку для выкупа недвижимости и возврата остатка ипотечного кредита потребуются дополнительные средства. Стоит упомянуть, что оформление недвижимости в качестве совместной собственности может повлиять на ее ликвидность, и при закладывании в банке такой недвижимости кредитор может запросить большее финансовое участие клиента.
  • Партнеры могут наделить друг друга правами наследования посредством завещания или договора наследования. Такие права не должны затрагивать не отклоняемые права наследников наследодателя на неотъемлемую долю наследства. Однако то же самое имеет место и в случае супружества – один супруг посредством завещания не может присвоить все имущество другому супругу, поскольку дети наследодателя в любом случае сохранят права на свою неотъемлемую долю стоимости имущества. Это означает, что заключение договора наследования или составление завещания дает право только на часть наследуемого недвижимого и движимого имущества. Это может привести к ситуации, когда партнеру по совместному проживанию потребуются дополнительные средства, чтобы наследник по договору или завещанию мог получить недвижимость полностью или приобрети вместо нее другую.

Несчастье приносит и дополнительные расходы

Следует иметь в виду, что получение наследства не является бесплатным – наследнику по закону, завещанию или договору, возможно, придется заплатить подоходный налог, а также оплатить оформление дела наследования. Как мы поясняли в статье «Во сколько обойдется наследство», получение наследства может обойтись в несколько сотен или даже тысяч евро. Смерть близкого человека не только оставляет психологические последствия, но и приводит к финансовым трудностям. В случаях, когда лицо, которое хотят финансово защитить, не является родственником и не имеет право вовлекаться в процесс наследования, отлично помогает страхование жизни. Заключив договор страхования жизни, можно указать выгодоприобретателя, то есть лицо, которое может получить необлагаемое налогом страховое возмещение в случае смерти. К тому же если в договоре страхования указан конкретный выгодоприобретатель, процесс получения возмещения пройдет быстрее, чем оформление дел наследования. Кроме того, можно застраховать жизнь в размере остатка кредитных обязательств, в качестве получателя возмещения выбрав банк, – в таком случае страховое возмещение будет направлено на погашение кредитных обязательств, и наследники смогут унаследовать недвижимость без кредитных обязательств. Страховое возмещение станет поддержкой, чтобы приспособиться к новым жизненным обстоятельствам после тяжелой утраты и чтобы оставшийся в живых и впредь смог обеспечить для себя место, которое зовется домом.

Знайте, что незарегистрированные отношения – не препятствие в получении ипотечного кредита. Двое в паре могут друг о друге позаботиться и без оформления брака – например, составив завещание, заключив договор наследования или застраховав жизнь.

Однако паре об этом надо заблаговременно подумать и рассмотреть возможные решения в семейном кругу, чтобы соответственно применить их. Иначе в случае несчастья мы можем принести другому человеку больше хлопот, чем можем себе представить.