О своей квартире или доме мечтают многие, но не у всех желания совпадают с возможностями. Какие же существуют самые распространенные причины отказа в ипотечном кредите?
Разобраться в этом поможет руководитель Отдела поддержки ипотечного кредитования Swedbank в странах Балтии Айнарс Балцерс.
Главное препятствие – зарплата в конверте
Одной из самых больших проблем, препятствующих развитию кредитования в Латвии, является теневая экономика и так называемые серые зарплаты. «Это является и самой распространенной причиной, почему желания заемщика не совпадают с его возможностями. В такой ситуации самому заемщику, скорее всего, кажется, что бюджет его домохозяйства позволяет взять на себя дополнительные долгосрочные обязательства, однако в реальности то, что видит заемщик в «своем кошельке» существенно отличается от того, что видит банк на его счетах. Объективно оценить способность заемщика вернуть кредит банк может только на основании понятных и документально подтвержденных доходов. Кроме того, претендовать на какие-либо социальные гарантии получатели серой зарплаты тоже практически не могут. Это еще больше увеличивает риски, связанные с погашением кредита в долгосрочной перспективе. Учитывая все эти обстоятельства, нужно понимать, что получить соответствующий потребностям кредит при непрозрачной структуре доходов весьма проблематично», - поясняет А. Балцерс.
Период, за который банк оценивает доходы потенциального заемщика, как правило, составляет шесть месяцев, однако в отдельных случаях, например, при непостоянных доходах, этот период может быть увеличен.
Не хватает денег на первый взнос
Еще одной серьезной причиной, по которой люди вынуждены откладывать покупку жилья, является нехватка или полное отсутствие денег на первый взнос. «Обычно размер первоначального взноса при оформлении ипотечного кредита колеблется в пределах 15-20%. Если принять, что квартира стоит 60 000 евро, то сумма, которую нужно собрать на первый взнос, составляет 9 000-12 000 евро. К тому же, заемщику нужно считаться и с другими расходами, которые связаны как с оформлением кредита, так и с заключением договора купли-продажи (нотариус, налоги и т.д.). Такую сумму денег за короткий срок собрать очень сложно, особенно, если параллельно приходится платить за аренду квартиры», - реальную ситуацию комментирует эксперт банка.
На сегодняшний день отчасти решить проблему помогает Государственная программа поддержки ALTUM, разработанная для семей с детьми. Подав заявку на участие в этой программе, потенциальный заемщик может получить ипотечный кредит на покупку или строительство жилья со значительно меньшим первым взносом – от 5% до 10%. Это означает, что в приведенной выше ситуации на первый взнос молодой семье понадобится от 3000 до 6000 евро. При стабильных доходах и грамотном планировании бюджета это вполне реальная сумма.
Впрочем, эта поддержка доступна лишь небольшой части населения, поэтому очень важно, чтобы государство со своей стороны создавало новые возможности, которые помогли бы сделать программу доступной более широкому кругу жителей.
Негативная кредитная история
Отношения между кредитором и заемщиком строятся на взаимном доверии, поэтому при выдаче займа банк должен понять, как потенциальный заемщик до этого относился к своим обязательным платежам. Следовательно, причиной отказа в выдаче ипотечного кредита могут стать также неоплаченные счета и просроченные кредитные платежи. Даже если вы просрочили пару платежей из-за элементарной невнимательности, это может означать, что в будущем процентная ставка по кредиту для вас будет выше. Поэтому важно помнить, что кредитная история имеет значение, и к своим платежам нужно относиться крайне ответственно.
По словам эксперта, банки настораживает также частое обращение потенциального заемщика к «быстрым кредитам». Правда, сам по себе «быстрый кредит» не может стать причиной отказа. «Частое обращение к «быстрым кредитам» - это скорее сигнал о том, что заемщик имеет слишком большие обязательства, не справляется с обязательными платежами или получает уже упомянутую серую зарплату. Иначе сложно объяснить, почему человек выбирает брать в долг на условиях, которые в десятки раз хуже банковских. Особенно учитывая, что сегодня потребительский кредит можно удобно взять и в банке, а его оформлении в мобильном приложении занимает всего 15-20 минут», - говорит Айнарс Балцерс.
Какой должна быть зарплата, чтобы взять кредит, или что такое «сбалансированный бюджет»?
Считается, что сбалансированный бюджет – это, когда ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30-40% от месячного дохода семьи. «Этот показатель может быть точкой отсчета, но не единым решением для всех, потому что, например, получая высокие доходы, человек ежемесячно может направлять на выплату кредита более внушительную сумму, а человеку с низкими доходами и 20% будет много. Поэтому платежеспособность потенциального заемщика должна оцениваться в общем контексте его доходов. На мой взгляд, положительный остаток на счете в конце месяца и является той суммой, которую человек может позволить себе платить по кредиту. Исходя из этого, можно планировать и сумму кредита», - считает эксперт банка.
Оценка способности клиента вернуть долгосрочный кредит имеет очень большое значение и должна быть проведена очень тщательно. Банк делает это не только для того, чтобы оценить свой собственный кредитный риск, но и чтобы помочь оценить риски клиенту. «Человек берет деньги банка, но отдавать ему придется свои, соответственно риски на себя берут обе стороны. Именно поэтому оценка долгосрочной платежеспособности имеет неоценимое значение – и для тех, кто дает деньги в долг, и для тех, кто эти деньги берет. Банк в этой области имеет огромный опыт и, на мой взгляд, это на руку и самому заемщику. Если я не механик, я не стану сам чинить машину – похожим образом можно охарактеризовать и ситуацию с кредитами», - поясняет Айнарс Балцерс, подчеркивая, что при оценке кредитоспособности клиента большое значение имеет также так называемая подушка безопасности. «Нужно учитывать, что за 20-30 лет ситуация может измениться, например, у человека могут уменьшиться или увеличиться доходы, процентные ставки могут вырасти – все эти аспекты имеют огромное значение».
Может быть просто арендовать?
Сегодня в мире все популярнее становится не покупать, а арендовать жилье. Это позволяет приспосабливаться к разным ситуациям и в случае необходимости легко менять место жительства. «Собственное жилье ассоциируется с безопасностью и стабильностью. С появлением в семье детей этот аспект приобретает особое значение. Несомненно, все люди разные, но, на мой взгляд, частая смена места жительства может вызвать стресс у детей, так как они, скорее всего, будут вынуждены менять школу, друзей, семейного врача и т.д. Поэтому семьи с детьми, как правило, предпочитают иметь собственное жилье. В свою очередь, молодые люди, у которых еще нет семьи или которые только ищут наиболее подходящее для себя место для жилья, смотрят на этот вопрос гораздо шире и для них аренда, возможно, является лучшим решением», - считает Айнарс Балцерс.
