Дом

Самые распространенные ошибки при покупке или строительстве дома

Люди строят дом, как правило, один раз в жизни и зачастую плохо представляют себе, какие «подводные камни» может таить в себе этот процесс.

Предлагаем вашему вниманию пять самых распространенных ошибок, которые допускают люди при строительстве или покупке дома.

Экспертные советы дают инженер-строитель, руководитель предприятия FORMA 2 Эдгар Красников и руководитель Отдела ипотечного кредитования Swedbank  Нормундс Дуцис.

1. Не доверяйте слепо строителям

Перед началом строительных работ нужно составить подробную смету работ согласно техническому проекту. «И желательно провести ценовой опрос, обратившись, по меньшей мере, к трем строительным компаниям, чтобы понять, корректно ли составлена смета и соответствует ли она техническому проекту. Затем во время строительства нужно тщательно следить за качеством выполняемых работ и их стоимости», - говорит Нормундс Дуцис. Лучшим решением, по его мнению, станет независимый технадзор, который все это сделает вместо клиента. Кроме того, технадзор будет гарантировать соблюдение строительных нормативов, а также следить за качеством и соответствием работ.

«Каждому заказчику, решившему построить, приобрести, перестроить или отремонтировать свою недвижимость, нужен независимый консультант, которому он доверяет и который может оценить предлагаемые разработчиками проекта решения и материалы, а также предупредит о возможных рисках», - отмечает инженер-строитель Эдгар Красников.

Такого специалиста он рекомендует искать у знакомых или в строительной управе своего самоуправления. Нужного специалиста можно найти и в интернете, введя ключевые слова «строительный надзор» или «консультант по строительству», а также в тематических журналах, например, Deko, Latvijas arhitektūra, Latvijas būvniecība, где в описании дома обычно указываются и все участники строительства. «Иногда можно даже просто проехаться по окрестностям. Увидев соответствующий вашему вкусу дом, поинтересуйтесь, кто его проектировал или строил, и попросите контакты специалистов. Кроме того, на незаконченных объектах должен висеть плакат с указанием всех участников строительства».

Стоимость услуг технадзора составит примерно 2-5% от стоимости строительных работ, но, по мнению экспертов, это окупается, так как избавляет заказчика от неприятных сюрпризов. «Вам не нужен человек, который ежедневно смотрит за выполнением работ. Я посоветовал бы привлекать эксперта на важнейших этапах строительства, это обойдется вам значительно дешевле. Первым важным этапом является оценка договора на проектирование и строительные работы, а вторым – приемка проекта или строительных работ. В зависимости от каждого конкретного проекта профессионал подскажет, в какие моменты привлекать эксперта, чтобы не получилось так, что технадзор приезжает принимать уже готовый объект и обнаруживает нарушения, а там уже все покрашено, и невозможно понять, какие недоделки скрываются под красивой отделкой», - своим опытом делится Эдгар Красников.

2. Нельзя недооценивать расходы на содержание дома

«Мало кто из архитекторов знает, сколько на самом деле стоит эксплуатация зданий, потому что услуги проектировщика и подрядчика заканчиваются в момент сдачи объекта. Бывали случаи, когда архитектор советовал заказчику различные красивые «штучки», которые в реальной жизни крайне непрактичны, а владелец дома потом вынужден всю жизнь за них платить», - рассказывает инженер-строитель Эдгар Красников, в качестве примера приводя бассейн в частном доме. «Я видел очень много домов с пустыми бассейнами, потому что рано или поздно владельцы домов понимают, что эксплуатационные расходы по содержанию бассейна и потребляемая им энергия для того, чтобы раз в месяц искупаться, того не стоят. В первый месяц это кажется классным, но уже совсем скоро энтузиазм угасает и оказывается, что посетить общественный бассейн значительно проще. И тогда бассейн в частном доме превращается в роскошь, которой никто не пользуется», - отмечает эксперт, напоминая, что частный дом, как правило, строится не на один год и не на пять лет, а как минимум на 50.

В качестве еще одного примера непрактичности Эдгар Колесников приводит балкон в частном доме. «Сначала может показаться, что на балконе будет здорово загорать, а в реальности для этого чаще всего используется двор и на балкон хозяева выходят в лучшем случае раз год.

Кроме того, балкон является также весьма рискованным элементом фасада, который может превратиться в большую проблему, так как через некачественно построенный балкон в дом может проникать влага.

Каждый из нас мечтает о больших окнах, но не все понимают, что огромная витрина на южной стороне может создать тепличный эффект, и вам придется думать об охлаждении дома, чтобы спасаться от жары. А это большие дополнительные расходы. В свою очередь навесы помогут значительно улучшить микроклимат в доме, не только обеспечивая хорошую просматриваемость, но и уменьшая поступление солнечных лучей в жаркую погоду. Кроме того, навес в плане эксплуатации является более дешевым решением, по сравнению с огромными кондиционерами», - плюсы и минусы оценивает эксперт.

Недорогим и весьма целесообразным решением эксперт считает также размещение в доме небольших контрольных счетчиков, которые позволяют следить за тем, сколько тот или иной узел потребляет энергии зимой. «Чтобы не получилось так, что, получив счет за электричество на 500 евро, вам пришлось ломать голову, куда это электричество уходит. Потребляет ли его вентиляционное оборудование или, например, освещение фасада и территории, что, возможно, тоже можно считать лишней роскошью. Это технические вещи, о которых нужно подумать уже во время проектирования и строительства», - отмечает инженер-строитель.

В свою очередь эксперт Swedbank Нормундс Дуцис рекомендует подумать и об общей площади дома, потому что довольно большая часть жителей все еще выбирает дома, площадь которых превышает 250 кв. м. «К счастью, сегодня люди все чаще строят дома меньшей площади, выбирая готовые проекты одноэтажных зданий, общая квадратура которых не превышает 200 кв. м. Расходы на эксплуатацию таких домов значительно ниже», - говорит Нормундс Дуцис.

3. Осторожно: ловушки продавцов земельных участков

«Если решили построить дом или планируете приобрести участок с уже построенным на нем зданием, большое внимание следует уделить выбору земельного участка и убедиться, подходит ли он для строительства дома. Потому что порой «участки под застройку» продаются в непредназначенных для этого местах или в охранных зонах, наличие которых не отмечено в земельных книгах. Есть вещи, которые можно увидеть сразу, но некоторые из них можно заметить, только прожив на выбранном месте несколько лет, например, влияние индустриального района. Поэтому настоятельно рекомендуем не верить слепо словам продавца о том, что это зеленое поле идеально подойдет для строительства вашего загородного дома, а доехать до местного строительного управления и узнать все о конкретном земельном участке и его окрестностях. Не лишним будет также выяснить, не затрагивают ли выбранный вами участок планы развития самоуправления и какие отягощения имеет конкретная местность. Возможно, в ближайшее время здесь планируется строительство железнодорожной ветки или в вашу сторону будет расширена существующая автомагистраль. Потому что волость или город может иметь план развития на 5-10 лет, который на момент покупки вами участка не является официальным отягощением, оно появляется только в момент проектирования», - поясняет инженер-строитель. По словам специалиста, еще одним «подводным камнем» часто становятся лесные угодья, которые также не указываются ни в земельной книге, ни в инвентаризационном деле, ни на плане границ участка. В частности, даже в городе некоторые участки классифицируются как лесная земля. На них разрешено строительство, однако существует ряд ограничений, например, маленькая плотность застройки. Это означает, что, на купленном вами участке в 2000 кв.м вам, возможно, разрешат построить дом, площадью не больше 100 кв.м. «Самый типичный пример: купив участок на берегу моря с красивыми соснами, вы узнаете, что это, оказывается, лесная земля, требующая трансформации, которую, в свою очередь, невозможно сделать без детальной планировки, что является огромным отягощением как в плане времени, так и в плане расходов», - рассказывает эксперт. Поэтому перед тем, как купить участок, нужно обязательно проконсультироваться со специалистами местной строительной управы. Несмотря на то, что это, как правило, публичная информация, обычному человеку не всегда просто в ней разобраться.

«Я бы рекомендовал проконсультироваться также с компаниями, отвечающими за коммуникационные сети: Sadales tīkls, Latvijas gāze, поставщиками услуг водоснабжения и канализации. Они расскажут, проходят ли мимо вашего участка необходимые сети или, возможно, их строительство запланировано на ближайшее будущее.

Сейчас города активно развивают свою систему водоснабжения, поэтому есть смысл учесть это в проекте. Но это может произойти и через 10 лет, и тогда нужно считаться с тем, что придется уживаться с местным колодцем или спицей. В таком случае качество воды будет значительно ниже, и вы должны будете ее ежедневно очищать, что повлечет за собой увеличение эксплуатационных расходов. Не проверив это, люди добровольно соглашаются на снижение качества своей жизни», - отмечает инженер-строитель Эдгар Красников.

4. Проверяйте новостройку, которая не сдана в эксплуатацию

При покупке незавершенной новостройки нужно убедиться в том, что здание простроено по ранее согласованному техническому проекту. В противном случае могут возникнуть проблемы со сдачей дома в эксплуатацию. 

«Ко мне приходили люди, купившие несданный в эксплуатацию дом, прежние хозяева которого говорили, мол, мы не успели, это просто мелкая формальность – нужно только отнести бумаги в строительное управление. Дали еще скидку 2000 евро за это маленькое неудобство… Только после заключения договора купли выяснилось, что дом построен за красными линиями, слишком близко к соседям или дороге, а это означает, что либо нужно снести дом, либо разработать новую детальную планировку, согласовав ее со строительным управлением или соседями, что может оказаться невыполнимым, так как соседи не всегда бывают сговорчивыми. А если собственность уже куплена, то это проблема ее нового хозяина. Поэтому все эти юридические документы нужно очень тщательно проверять, и сделать это тоже можно в строительном управлении», - предупреждает инженер-строитель.  «Если продавец говорит, что проект согласован, нужно попросить специалиста, чтобы он оценил, что именно согласовано и соответствует ли проект реальной ситуации. Правильно ли поставлено здание? Может быть, проект предусматривает строительство двухэтажного здания, а по факту построено три этажа? Люди ошибочно думают, что раз есть инвентаризационное дело, то все в порядке, однако уже много лет Государственная земельная служба, выдавая инвентаризационное дело, не проверяет соответствие объекта проекту – они только отмечают то, что есть по факту».

Одно дело – юридические документы, а совсем другое – качество постройки. «Мой совет – выбирайте дом с черной отделкой, где видны все несущие конструкции. В этом случае будет проще оценить, будут ли какие-нибудь риски при его завершении и сдаче в эксплуатацию», - говорит Эдгар Красников.

 5. Недооценивают значение вентиляции

Чем новее дом, тем большее значение при его строительстве уделялось экономии энергоресурсов. «Особенно это относится к каркасным или готовым панельным зданиям. Они очень плотные, и это означает, что воздухообмен в конструкциях здания минимален, и необходимо подумать об устройстве искусственной вентиляции – оборудовании, которое обеспечивает подачу и отвод воздуха. Наглядный пример – старые советские окна и современные деревянные оконные рамы. Подойдя зимой к незаклеенным старым окнам, можно было почувствовать, как от них веет холодом, а новые окна не пропускают ни малейшего дуновения ветра. Все это сделано с целью свести к минимуму неконтролируемую потерю тепла. Если отсутствует соответствующая вентиляция, бытовая влага, возникающая, например, во время приготовления пищи или стирки белья, может создать серьезные проблемы, начиная с плесени и заканчивая проблемами со здоровьем. Поэтому нередко в старых домах сразу после замены окон появляется плесень, так как из-за плохой циркуляции воздуха в помещении появляется избыток влажности. В этом случае единственным выходом является устройство соответствующей вентиляционной системы, которая фильтрует и очищает воздух, подогревая или охлаждая его в зависимости от погодных условий», - рекомендует Эдгар Красников.